집을 사야 하는 황금 타이밍은 언제인가?

  최근 10년 사이 부동산시장에서도 집값 하락과 집값 상승은 늘 반복되어왔다. 특히나 정부가 부동산에 대한 규제를 내놓을 때마다 단기적으로 부동산가격은 보합하거나 하락하기도 했다. 부동산 공인중개사사무소에 가보면 파리 한 마리 없는 썰렁한 분위기가 연출되었다. 그러다 순식간에 분위기가 바뀌는 순간, 매물은 사라지고 가격은 급등했다. 몇 개월 사이에 벌어지는 일임에도 부동산시장에서는 확연한 온도차를 느낄 수 있었다.

 

  부동산 급등기, 즉 매도자 우위 시장에서는 보통 이런 일이 벌어진다. 매도인의 마음은 하루에 열두 번도 더 바뀐다. 가격을 깎아달라고 전화하면 무슨 소리냐며 대꾸도 하지 않는다. 내놓은 부동산이 많을수록, 문의 전화가 많이 올수록 비례해서 가격을 올린다. 아침 가격과 저녁 가격조차도 달라진다. 아니, 단 몇 분 사이에도 가격이 올라가 있는 일이 예사다. 거기에 집주인은 집도 제대로 보여주지 않는다.

  부동산시장에서도 미술 경매입찰이 들어선다. 매수자끼리 경쟁이 붙어 자체적으로 가격을 올린다. 서로 사겠다고 난리다. '계약할 마음이 있다면 집부터 보는게 아니라, 계약금 먼저 보내야 한다'는 이야기가 전혀 낯설지가 않다. 매수자의 입장에서는 쫓기듯이, 뭔가에 홀리듯이 계약을 하는 경우가 많다.

 

  부동산 빙하기, 즉 매수자 우위 시장에서는 보통 이런 일이 벌어진다. 매수인의 마음은 여유가 넘치다 못해 매수욕구마저 잠잠해진다. 가격을 깎아달라고 전화하면 중개인은 얼마까지 원하는지를 물어보고, 최대한 그 가격에 맞춰준다며 친절히도 응대해준다. 그리고 임대인과 전화 후 실제 그 가격까지 깎아준다. 그럼에도 매수인은 마음이 왔다리갔다리 한다.

  집 내부를 살펴보러 찾아가는 경우, 거기에 임대인이 실거주하고 있다면 과장해서 1박 2일 집을 보는 것마냥 구석구석 볼 수도 있다. 그곳에서 흠이라도 잡는다면 거기서 플러스 에누리까지 가능하다. 부동산 공인중개사사무소 여기저기 연락해서 부동산 가격을 더 깎아내릴 수도 있다. 매수자는 거북이처럼 천천히, 그럼에도 목표하는 가격으로 계획적인 매수가 얼마든지 가능하다.

 

  그럼에도 사람들은 매수자 우위시장에서 집을 사지 않는다. 이때 그들의 발목을 잡는 것은 단순한 '두려움' 때문이다. '부동산은 사는live 것만 하면 되는데 굳이 사야buy 할 이유가 있나? 지금 싼 건 다 이유가 있을 거잖아.'

  몇 년 동안 '부동산은 돈이 된다'라는 인식이 강할 때는 그런 두려움이 왜 생길까 하지만, 실제 부동산이 하락하는 순간이 오면 사람들은 우르르 뒤로 물러나기 바쁘다. 그렇기에 가격이 저렴한 시기에는 매도자만이 넘쳐난다. 반대로 매수자는 눈 씻고 찾아보기도 힘들다. 오죽하면 380만 호가 존재하는 서울주택시장에서 한 달 거래가 1,000건 아래로  떨어지는 현상이 발생하겠는가.

 

  물론, 무턱대고 부동산이 하락하는 시장이 매수 타이밍이라는게 아니다. 단기적으로는 부동산시장이 불리한 상황에서 중장기적으로는 유리한 상황으로 바뀔 수 있는 시기야말로 우리가 노려야 하는 황금 타이밍이라 할 수 있다.

  시장에서 우리는 잠시 숨 고르는 시기, 잠시 하락하는 순간을 잡아 자산을 상대적으로 저렴하게 구입한 부자들의 이야기를 수없이 들어왔다. 그러면서 '그런 시절이 다시 돌아오면 정말 투자를 기똥차게 잘할 수 있을텐데'하는 아쉬움을 토로한다.

  앞으로도 이런 후회를 무한 반복하고 싶은가? 그게 아니라면 전체를 보는 시선에서, 객관적인 시선에서 현재의 시장을 판단하고 투자 타이밍을 잡아낼 수 있어야 한다.

 

  세계적인 자산가격은 어떻게 흘러왔을까? (장기적 우상향) 부동산시장도 단순히 직선형으로 하락하거나 직선형으로 상승하지 않는다. 아무리 장기적으로 상승한다 해도 그 중간중간 하락의 순간이 있다. 산이 높으면 골의 깊음도 존재하다.

  앞선 이야기들의 결론으로 우리는 잠시 숨 고르는 순간, 잠시 하락하는 순간을 잡아 자산을 상대적으로 저렴하게 구입하는게 가장 현명한 옵션임을 알 수 있다. 다시말해 단기(금리, 규제, 코로나19 등으로 인한) 하락, 중기(부동산 공급물량 감소) 상승의 시장을 잡아야 한다는 것이다.

 

  장기적 : 인플레이션 상승은 변치않는 고정(정부의 물가목표가 2~3% 상승)

  중기적 : 부동산 공급물량(유동적)

  단기적 : 금리, 규제, 코로나19

  알 수 없는 변수 : IMF위기, 서브프라임위기(어떤 전문가도 알 수 없는 미지의 세계)

 

  정부가 규제를 한다, 금리가 상승한다, 부동산시장이 얼어붙는다, 중기적으로 부동산시장에서는 호재로 볼 수도 있다. 무슨 말인가? 규제가 강하고, 금리가 상승해서 심리가 불안해져 사람들이 집을 구입하지 않고 청약도 미달된다면 건설사가 아파트를 새로 지으려고 할까?

  건설사는 이윤을 추구하는 기업이다. 당연히 시기를 늦추거나 발을 뺀다. 그러면 중장기적으로 공급이 줄어든다. 공급이 줄면? 그 뒤 상황은 알다시피 전월세 상승이 일어나게 되고, 이는 매매가를 자극하는 원동력이 된다. 매매가가 상승하면 또다시 건설사들은 더 많은 집을 지어내기 바쁠테고, 그러면 공급 과다로 전월세 하락과 매매가 하락이 일어난다.

  어차피 장기적으로 인플레이션 시장이 예견되어 있다면 우리는 적정한 가격에 내 집을 살 수 있는 그 타이밍만 잘 잡으면 될 뿐이다. 단기적인 시선에서 벗어나 중기, 장기적인 안목을 길러야 하는 이유다.

 

출처 : [대체 박선배는 어떻게 저 많은 돈을 버는 걸까?], 트윈팝 著, 메이트북스 刊