부동산으로 돈 버는 방법은 따로 있다(1)

  돈 버는 방법 1. 2030년까지 투자 기회가 있다

 

  '원자재값 폭등'

  '15,000세대 OO재건축 공사 지연'

  '3기 신도시 토지보상 지연'

  '청약미달로 인한 분양 지연'

 

  뉴스지면에 이런 이야기가 많이 나올수록 기회의 시간은 늘어난다. 그렇기에 적어도 수도권 부동산시장은 2030년까지는 대세하락으로 접어들기 힘든 상황이다. 물론 2026년부터 정부에서 공언했던 3기 신도시 입주물량이 쏟아지는 시기다. 그럼에도 '공급이 충분할 것인가'하는 의문을 던지게 한다. 왜 그럴까?

 

  첫째, 재개발재건축 시기가 도래했기 때문이다. 2023년 기준 서울을 비롯한 수도권에는 지어진 지가 30년을 넘어 40년을 향해 달려가는 집들이 수두룩하다. 만약 10만 가구의 아파트가 재건축을 맞이하게 된다면 10만 가구가 들어가 살 이주공간이 필요하다. 이렇게 이주공간 수요는 늘어나지만, 이주공간 확보에는 시간이 걸리기 때문에 공급물량 부족을 야기한다.

  둘째, 공짜로 들어오라고 해도 들어가지 않는 멸실주택이 빠르게 늘어나고 있다. 오래된 단독주택, 재개발구역 빌라, 곰팡이 썩어가는 반지하까지, 도저히 거주하기 힘들어 방치되는 곳들이 급증하고 있다. 거주할 주택으로 분류는 되지만, 실제 들어가 살 수 있는 사람이 없는 멸실주택 문제로 공급이 사라지는 효과가 나타난다.

  셋째, 세계적 인플레이션 현상으로 인한 공사 지연, 중단 사태도 문제다. 아파트 입주물량을 쏟아내야 할 사업들이 중도에 엎어지거나 지연되면서 그 기간만큼 공급되는 아파트의 입주시기가 미뤄지게 되고, 결국 공급 부족 효과를 만들어낸다.

 

  앞선 여러가지 이유로, '이미 다 올라서 더 이상 부동산투자의 기회는 없다'고 포기하기엔 너무 섣부른 판단이라는 것이다.

  그렇다고 조급한 마음으로 불덩이같은 부동산시장에 무리하게 뛰어들 필요도 없다. 어떤 자산이든 오르고 내리고를 반복하는 것이지, 끝없이 한 방향으로만 질주하지는 않는다.

 

  또한 내 작은 돈으로 투자할 수 있는 곳이 서울 어디에도 없다고 단정지을 필요도 없다. 부동산 시장이 강남에만 있는 것도 아니고, 서울에만, 수도권에만 있는 것도 아니다. 매매가격이 오르고 전세가격이 오르면, 전세레버리지 투자로 진입할 수도 있다. 국지적 입주물량 폭탄으로 전세가격이 내려가면 매매가격도 기대 이상 내려가는 타이밍이 생기기도 한다. 여유를 가지고 조금씩 부동산투자의 틈을 살 펴본다면 2030년까지는 2030세대에게도 좋은 기회가 남아있다.

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  돈 버는 방법 2. 인생은 '타이밍', 투자도 '타이밍'이다.

 

  '결국은 우상향한다.' 말은 참 좋다. 그 결국이라는 말 앞에는 떨어질 수도 있지만, 기다리면 우상향한다는 의미가 숨겨져 있다. 그럼 내가 5억 원에 산 집이 10년 동안 하락기를 맞는다면 그 10년이라는 시간 동안 추락에 가까운 시간을 보내게 된다. 발 뻗고 자기 힘들다는 것이다. 10년 동안 부동산 시세는 꼴도 보기 싫어질 것이다. 아마 부동산의 '부'라는 말만 들어도 치가 떨릴지 모른다.

  그런데 같은 아파트를 나보다 1년 전에 산 사람은 그래도 '1억 원은 올랐네'라고 할 수도 있다. 3억 원에 산 집이 5억 원까지 갔다가 그 뒤 5천만 원, 1억 원까지 떨어져도 이 사람 입장에서는 1억 원은 집값이 오른 셈이다. 즉 같은 입지라도 내가 언제, 어느 가격에 샀냐에 따라서 결과는 전혀 다른 차원으로 펼쳐진다.

 

  한국 대표기업의 주가가 빠질 때는 이 기업이 망해가고 있어서 빠지고, 며칠 뒤 오를 때는 이 기업이 갑자기 실적이 좋아서 오르는게 아니다. 자산시장에는 언제나 어느 정도 위아래의 출렁임이 존재하고, 이는 당연한 현상이다. 그렇기에 같은 기업의 주식이라도 한 달 전에 샀는가, 한 달 후에 샀는가에 따라 내 수익률은 엄청난 차이를 보일 수 있다. 마찬가지로 부동산시장에서도 내가 생각하는 방향이 아무리 맞다 할지라도 그 타이밍이 언제인가에 따라 그 투자는 실패가 될 수도 있고, 성공이 될 수도 있다.

 

  '누구나 사고 싶어하는 시장에서는 기다리고, 누구나 팔고 싶어하는 시장에서는 들어가라'는 말이 있다. 부동산 활황기에는 몇 달 만에도 수억 원의 가격이 오른다. 10년 뒤 개통될 지하철 호재 한마디에도 급등이 나오고 '더 오른다'라는 한마디에, 있는 돈 없는 돈 끌어다가 급투자에 나선다. 최근 5년 내의 부동산시장만 봐도 불황기와 활황기가 끊임없이 반복되고 있다.

 

  지금 바로 당면한 시장의 분위기가 언제나 영원해보인다. 조금만 거래되지 않아도 뉴스기사에서는 불황기 시작, 경제위기 같은 키워드가 쏟아져 나오고, 유튜브에서는 하락불변 강사들이 잇따라 등장한다. 그러다가 조금만 거래가 시작되어도 뉴스기사에서는 급반등, 분위기 반전, 수급 불안으로 전세매매거래 500% 급증 등의 말이 넘쳐나고, 유튜브에서는 상승분별 강사들이 출몰한다.

  신기한건 그때마다 사람들의 심리도 동요한다는 점이다. 세 달 전만해도 이 가격에서 2천만 원만 깎아줘도 매수한다는 사람이 1억 원이 떨어져도 더 떨어질텐데 하면서 하락론자로 변해버린다. 그만큼 경험이 없는 초보자의 시선에서는 소위 전문가라는 언론, 강사들의 말에 이리저리 휘둘릴 수밖에 없다.

 

  최소한 너도나도 '부동산 불패'라고 하는 시기에는 타이밍을 잡지 마록, '부동산 필패'라고 하는 시기에는 타이밍을 낚을 준비를 하는게 올바른 선택이다.

 

출처 : [대체 박선배는 어떻게 저 많은 돈을 버는 걸까?], 트윈팝 著, 메이트북스 刊