이런저런 재테크 이야기

부동산 상승기에 투자를 시작한 부린이는 부동산 가격이 하락하는 경험을 해보지 못했기 때문에 출구 전략에 어려움을 겪기 쉽다. 부동산에서 가장 우량자산이라고 하는 지역 대장 부동산라면 웬만한 악재에도 우상향하는 경우가 대부분이지만 처음부터 그런 대장 부동산에 투자하기란 쉽지 않다. 부동산 하락은 여러가지 원인이 있지만 수요와 공급의 수급 상황, 정부 정책, 금리, 대외 변수 등이 대표적이다. 이번 장에서는 반드시 확인해야 할 부동산 하락 신호 5가지를 알아보도록 하자. 다섯 가지 하락 신호 1. 아파트 청약경쟁률 하락 첫째, 아파트 청약경쟁률이 하락한다. 아파트 청약은 대부분 무주택자가 신청한다. 청약경쟁률이 하락한다는 것은 무주택자들이 청약을 하지 않는다는 뜻이다. 무주택자들이 청약을 하지 않는 이유는 ..

미분양 아파트는 미분양이 된 이유가 중요하다. 해당 아파트의 입지나 내재가치 문제로 미분양된 것이 아니라면 투자를 타진해봐야 한다. 미분양 아파트 투자는 아파트 분양가의 10%만 있으면 가능하다. 그래서 전국 미분양 아파트는 대부분 1억 원 이하로 투자할 수 있다. 서울 서초구, 강남구, 송파구 등 몇몇 지역의 물건을 제외하면 대부분 10억 원 이하이기 때문에 투자금도 이에 10%인 1억 원 이하다. 미분양 아파트 투자의 전제조건 미분양 아파트 투자의 3가지 전제조건은 다음과 같다. 1. 주변 시세 대비 분양가가 적정한가? 미분양 아파트가 발생하는 이유 중 가장 큰 이유는 분양가가 높게 책정되어서다. 일단 분양가가 주변 시세 대비 높으면 무주택자들의 관심에서 멀어진다. 당연히 청약경쟁률도 낮아진다. 이렇..

세상엔 두 종류의 사람이 있다. 인생을 살면서 주택담보대출을 많이 받는 사람, 다른 하나는 전세자금대출을 많이 받는 사람이다. 전자는 부자일 가능성이 크고, 후자는 아직까지 내 집 마련도 하지 못했을 공산이 크다. 같은 대출이지만 주택담보대출과 전세자금대출은 그만큼 색깔이 다르다. 주택담보대출은 소유권 이 전을 위한 잔금 대출이기 때문에 주택을 매수할때 한다. 전세자금대출은 말 그대로 전세자금을 대출하는 것이기 때문에 전세 계약 시 이뤄진다. 부자가 되기 위해서는 주택담보대출을 받아야 한다. 물론 결혼 후 신혼부부 특별공급 청약을 넣기 위해 잠시 전세에 사는건 나쁘지 않은 전략이다. 그러나 목적 없이 전세에서 전세로, 또 전세에서 전세로 옮겨 다니면서 사는 것은 부자의 길이 아닌 빈자의 길이다. 필자는 ..

6. 아파트 분양권 부동산 경기가 좋을 때는 아파트 분양권만큼 투자하기 좋은 상품도 없다. 프리미엄이 많이 붙기 때문이다. 그러나 반드시 알아둬야 할 것이 있다. 입주시점의 입주물량을 반드시 확인해야 한다. 입주시점에 입주물량이 많으면 전세가가 떨어질 수 있다. 아파트 분양권 투자 노하우를 설명하겠다. 첫 번째, 아파트 분양권 투자의 핵심은 입주 시 분양가와 전세가가 최대한 비슷해지는 아파트에 투자하는 것이다. 분양권은 '계약금 10%+프리미엄'을 내면 입주 시까지 중도금 무이자 또는 중도금 이자 후불제이기 때문에 입주 시기에 전세가가 분양가에 가깝게 붙으면 추가 비용이 들지 않는다. 만약 전세가가 분양가보다 높아지면 소유권 이전 등기 시 돈이 남는다. 두 번째, 아파트 분양권 투자를 하기 좋은 곳은 오..

3. 아파트 아파트는 지하철과의 거리가 500m 안쪽이고 10분 내 걸어서 갈 수 있으면 좋다. 또 1군업체 브랜드 아파트가 비브랜드 아파트보다 투자가치가 높다. 세대수도 최소 500세대 이상의 대단지가 인기 있다. 역세권, 브랜드, 대단지가 좋다는건 아파트 투자의 핵심 노하우다. 하지만 소액으로는 이런 좋은 물건에 투자할 수 없다. 소액으로 살 수 있는 소형 아파트는 다음과 같은 물건이 좋다. 첫 번째, 소액으로 투자할 수 있는 1억~3억 원 사이에 있는 아파트가 좋다. 소형 아파트는 전세를 끼고 갭투자를 하면 소액으로도 충분히 투자가 가능하다. 두 번째, 방 3개짜리 20평대가 가장 유망하다. 우리나라가 가구수는 1~2인 가구 중심으로 빠르게 재편되고 있다. 과거에는 30평대가 '국민평수'로 불렸지만..

1. 단독주택 단독주택은 개발 가능한 지역에 투자해야 한다. 가격이 저렴하다고 역세권이 아닌 외진 곳에 있는 주택을 사면 안된다. 단독주택에 투자해서 돈을 가장 많이 버는 방법은 재개발이 진행되어 입주권이 나오는 것이다. 물론 확률은 희박하다. 재개발이 진행되는 지역은 벌써 프리미엄이 붙어 있다. 프리미엄 없는 단독주택을 샀는데 갑자기 재개발이 진행되어 조합 설립이 되는 것은 하늘의 별 따기만큼 어렵다. 그럼 현실적으로 단독주택에 투자해서 돈을 많이 버는 방법은 무엇일까? 빌라나 오피스텔을 건축할 사람에게 파는 것이다. 따라서 단독주택에 투자할 때는 빌라나 오피스텔을 지을 수 있는 물건을 사야 한다. 즉 개발이 가능해야 한다. 단독주택에 투자하는 구체적인 방법은 다음과 같다. 첫 번째, 단층주택보다는 2..

용의 꼬리가 뱀의 머리보다 낫다 부동산은 입지와의 싸움이다. 부동산은 말 그대로 '고정성'이란 특성을 갖고 있기 때문에 입지의 중요성이 매우 크다. 1 급지에 있는 부동산은 가격이 계속 상승할 수밖에 없다. 누구나 서울을 선호하고, 그중에서도 강남을 선호한다. 돈만 있으면 강남 아파트에 살려고 한다. 돈이 없기 때문에 강북에 사는 것이다. 강북에 사는 사람은 그래서 열심히 일하고 돈을 모아서 강남으로 이사를 오려고 노력한다. 부동산 투자는 강남에 해야 한다. 돈이 없으면 강남의 싼 아파트를 사는게 강북의 좋은 아파트보다 낫다. 강남은 강남이고 강북은 영원히 강북이라는 뜻이다. 물론 투자시기에 따라 강북의 물건이 더 높은 투자수익률을 기록할 수도 있다. 그러나 보다 넓은 시야로 전체적으로 조명하면 강북이 ..

타이밍 그리고 선택과 집중 타이밍이 중요한 이유는 싸게 사서 비싸게 파는 투자의 기본원리 때문이다. 부동산 고수들은 언제 사야 돈이 되는지 잘 알고 있다. 부동산은 주기가 있다. 지역마다 다르게 나타나지만 항상 일정한 패턴을 가지고 있다. 짧은 기간에 급상승한 지역은 반드시 떨어진다. 그리고 급락한 곳은 반드시 반등한다. 그리고 이때 정부의 정책과 금리, 환율, 경기 등이 등락기간과 폭을 결정한다. 예를 들어 문재인 정부의 부동산 정책 중 '임대차 3 법'은 그 의도와 달리 전국적으로 전셋값을 급등시키며 매매가를 끌어올렸다. 당시 금리가 매우 낮은 상태였고 부동산 투자심리도 최고조에 있었다. 잘못된 정책으로 집값에 기름을 부은 것이다. 부동산 투자에서 좋은 타이밍은 공급 과잉으로 인해 전셋값이 하락하고 ..

인플레이션에서 살아남기 인플레이션이란 화폐가치가 하락해 물가가 전반적으로, 지속적으로 상승하는 현상을 말한다. 인플레이션에서 살아남기 위해서는 부동산 투자로 떨어지는 화폐가치에 대비해야 한다. 예전에는 은행에 돈을 넣어 놓으면 높은 이자를 누리며 원금을 불릴 수 있었다. 요즘처럼 주식이니 부동산이니 재테크를 하지 않아도 부자가 될 수 있었다. 투자는 시대의 습작이다. 시대에 따라 투자의 방식도 바뀐다. 금리가 높고 국가가 고도 성장하던 20세기에는 안정적이고 금리가 높은 예적금이 단연 최고의 투자상품이었다. 열심히 벌어서 저축을 열심히 하고 목돈을 다시 예적금에 넣어 높으면 시간이 부자를 만들어줬다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 후 세계적인 은행도 망할 수 있다는 공포가 확산되었고, 선진국의 경제적..

소액 부동산 투자공신은 차례대로 가격분석, 저가매입, 리모델링, 매매 순이다. 하나씩 알아보자. 1. 가격분석 첫째, 스마트폰 부동산 애플리케이션(이하 앱)을 통해 투자할 물건의 가격을 분석해야 한다. 가격 분석을 하는 목적은 주변 부동산 가격과 비교함으로써 적정가를 산출하는데 있다. 특히 아파트의 경우 입지와 브랜드, 세대수에 따라 가격이 천차만별이기에 가격분석을 철저히 해야 한다. 예를 들어 '아실' 앱을 통해 최근 아파트 실거래가를 확인할 수 있다. 최근 거래된 가격, 그리고 최고가와 최저가의 동향을 파악한다. 부동산이 하락장일 경우 최고가 대비 30~40% 떨어졌다면 바닥권에 왔다고 볼 수 있다. 또 학군을 비교하고 매도 시점의 입주물량을 파악한다. 이밖에 '호갱노노' 앱은 지역별 실거래가를 비교..