부동산으로 돈 버는 방법은 따로 있다(2)

  돈 버는 방법 3. '본질'에 집중해야 한다

 

  예전에 <백종원의 골목식당>이라는 프로그램이 있었다. 멘토로 나온 백종원은 2~3개 메뉴가 아니라 10개 이상의 메뉴가 가득한 식당에는 여지없이 칼을 빼들었다. 어느 정도 장사가 자리를 잡기 전까지는 한두 가지 메뉴에만 충실하고 나머지는 과감히 날려버리라고 했다. 하나의 음식이 어느 정도 맛을 잡아가면 그때 가서야 메뉴를 늘려야 한다고 했다.

  그러나 사장님들이 생각은 달랐다. A단골손님은 D음식을 좋아하고, B단골손님은 E음식을 좋아하고, C단골손님은 F음식을 좋아하기에 30가지 메뉴 중에 하나도 버릴게 없다고 했다. 그 많은 메뉴 하나하나가 있어야 하는 이유가 명확했다. 그러나 그런 식당은 이 음식 저 음식에 모두 신경 쓰다 보니 에너지가 분산되어 가장 중요한 '음식 맛'에 집중할 수 없게 되는 수순을 밟았다. 제3자인 시청자의 입장에서 바라볼 때는 누구나 알고 있다. 저 가게는 장사의 본질을 간과한 것이고, 결국 장사가 잘될 리가 없다는 것을.

 

  같은 이치다. 부동산도 가장 에너지를 쏟아야 할 본질은 이미 정해져 있다. 그럼에도 많은 사람들은 손에 잡히는 당연함보다 손에 잡히지 않는 달콤함에 현혹되고 빠져든다. 누구도 예상하지 못했던 서브프라임 위기를 예측해서 초대박 수익을 만들어냈다는 영화 <빅쇼트> 이야기는 멋지고 짜릿하기까지 하다. 분석만 잘하면 저렇게 어려운 확률까지도 맞힐 수 있고, 저렇게 해야만 엄청난 수익을 거둘 수 있다고 여겨버린다. 부동산투자에서도 당연한 이야기보다 뭔가 현란하고, 뭔가 어렵고, 뭔가 멋져 보이는 용어와 그래프를 분석해야만 투자에 성공한다고 생각한다.

  그래서 신문기사도 꼼꼼히 스크랩하고, 뉴스방송도 귀 기울여 듣는다. A지역 집값이 오른건 아파트부녀회 담합 덕이었고, B지역 집값이 오른건 원정버스 투자자 때문이었고, C지역 집값이 하락한 건 스타강사가 투자가치가 없다고 해서였고 등등 지금 들으면 뭔가 황당한 이런 이야기들이 부동산공부 초심자들의 심장을 두근거리게 만든다. 그리고 공부하고 분석하게 만드는 것이다. 정작 부동산의 큰 힘을 좌우하는 본질에는 미미한 영향을 미치는데도 말이다.

   예전에 유명한 부동산강사 한 분은 정부의 부동산규제가 나오자, 잠실 재건축아파트를 보유한 사람은 무조건 당장에 팔라고 했다. 이번 정부 정책은 지금까지 규제의 종합판이니 폭락할 수밖에 없다며, 오늘이 휴일임에도 급하게 강의장으로 오라고 한 것 역시 이 말을 해주기 위해서라고 했다. 누군가는 강사의 그 강력한 말을 듣고 기겁해서 급매도를 했을지도 모른다. 하지만 그 당시 7억 원에 거래되었던 잠실 재건축아파트는 강력한 규제로 6억 5천만 원까지 내렸다가 몇 달 뒤 20억 원까지 상승하는 기염을 토했다. 이 강사조차도 부동산시장의 가격을 좌지우지하는 무수한 잔가지들을 부동산의 본질이라 착각한 듯하다.

 

  그렇다면 부동산시장을 움직이는 가장 큰 힘, 우리가 알아야 할 부동산을 움직이는 본질, 그건 무엇이라는 건가? 심플하다. 바로 '수급'이다. 수급의 힘이 아니고서는 장기적인 부동산추세를 꺾을 수 없다.

수요 > 공급 → 전월세 상승 → 시차 두고 매매가격 상승 공급 > 수요 → 전월세 하락 → 시차 두고 매매가격 하락

 

  너무 기본 아닌가? 원래 사람은 그 기본이 너무 쉬워서, 너무 간단해서 놓치고야 만다. 그래서 시간이 지난수록 신출귀몰한 방법으로 현란하게 투자하는 강사들을 따르기도 한다. 그러나 늘 그런 신출귀몰한 강사들은 신출귀몰하게 치고 빠진다. 어느새 사라진다는 말이다. 그 틈에 수강생들은 피해만 눈덩이로 쌓인 채 억울함을 호소하기도 한다. 기본이자 본질을 절대 간과하지 말아야 하는 이유다. 

  아무리 다른 힘들이 좋아도 미친 듯이 쏟아지는 아파트 공급 앞에 장사 없다. 또한 아무리 다른 힘들이 좋지 못해도(경제위기를 제외한) 공급이 현저하게 부족하다면 전세, 매매가격의 상승잠재력을 송두리째 꺾을 수 없다. 백종원의 '타노스 전법'처럼 이 가게가 잘되기 위해서는 한 가지 메뉴부터 집중해서 성공시켜야 한다. 다른 메뉴를 찾는 고객이 찾아온다 해도 과감히 메뉴판에서 날리는 용기가 필요하다. 부동산시장을 화려하게 수놓는 수만 가지 이유보다 수급을 파악하는 것부터 선행되어야 그다음 부수적인 이유들도 집어넣을 수 있다. 대나무가 올곧게 뻗을 수 있는건 잔가지를 많이 치지 않기 때문이다.

 

출처 : [대체 박선배는 어떻게 저 많은 돈을 버는 걸까?], 트윈팝 著, 메이트북스 刊