부동산으로 돈 버는 방법은 따로 있다(5)

  돈 버는 방법 8. 무턱대고 퇴사했다간 큰 낭패를 본다

 

  쥐꼬리만한 월급 300만 원, 그 쥐꼬리를 매달 일정하게 얻으려면 12억 원짜리 상가를 보유하는 것과 같은 효과다. '5억 원짜리 상가 하나만 가지고 있어도 내 노후는 든든하겠구먼'하고 생각할 수도 있다. 그런데 그 작고 아담한 월급이 12억 원짜리 상가를 보유한 사람과 맞먹는 효과라니! 상가 임대수익률을 3% 정도로 예상하면 연 3,600만 원의 소득이 생기고, 이를 12개월로 보면 결국 300만 원인 우리 월급이다. 그나마도 상가 공실이 없다는 전제하에서다.

  자영업자의 힘든 시기를 감안하면 내 상가에 공실이 생기지 않으란 법은 없다. 신축아파트 상가의 경우 공실이 5년을 가기도 한다. 그 공실이 생기는 순간, 들어오는 돈은 10원도 없는데 나가는 관리비만 수십만 원씩 쌓여갈 수 있다. 그게 5년동안 지속된다면 어떨까? 이런 손실도 거뜬하게 버틸 수 있는 부자가 아닌 이상 말이 건물주, 말이 상가임대인이지, 실제 빠듯하게 살아가는 평범한 사람에게는 고통의 시간일 뿐이다.

 

  또한 재테크라는 투자는 50% 확률로 떨어지고 오르는 변동성이 생긴다. 어느 시기에 진입하냐에 따라서 크게 얻을 수도 있지만 크게 잃을 수도 있다.

  반면에 월급은 오르지 않는다고 아우성을 쳐도 실제 '지난해보다 연봉이 하락했어요'는 1% 이내 정도의 확률이다. 즉 월급의 변동성은 제로에 수렴된다. 그만큼 생각보다 퇴사하기 전까지는 '수익이 안정적'이라는 말이다. 여기에 공실이 생겨 몇 달간 돈 한 푼 받지 못하는 상황을 걱정할 필요도 없다. 연수익은 내가 일부러 상황을 만들지 않는 이상 보장되어 있다.. 성과가 좋으면 상여금을 더 받을지라도 성과가 안좋다고 연말에 연봉을 뺏어가지는 않는다.

 

  '퇴사해서야 성공했어요!'라며 인스타그램이나 블로그에 나오는 알지도 못하는 자의 이야기(그마저도 대부분 부업알바 홍보다)보다 내 주변에서 퇴사한 사람의 이야기를 들어보자. 단순히 퇴사하자마자 1년도 되지 않은 시간 동안의 이야기가 아닌 그 이후의 삶까지 지켜보자. 그렇게 지켜본 후에 과감히 사직서를 날려도 늦지 않다. 다만 퇴사가 인생의 답인 것처럼 일단 질러보자는 마인드를 가졌다간 자칫 인생에서 퇴사당할지도 모른다.

---

  돈 버는 방법 9. 많이 버는 것보다 돈을 잃지 않는게 포인트다

 

  같은 5억 원이라는 숫자를 두고 밀양시민은 비싸다고 판단하고, 서울시민은 싸다고 판단한다. 

  그런데 불과 6~7년 전만 해도 서울에서 30평대 5억 원대 분양가 앞에서 "강남도 아니고 아무리 서울이라도 너무 비싸죠"라는 말들을 했었다. 말 그대로 그 아파트는 미분양이 났다. 그리고 몇 년 뒤 그 아파트는 7억, 8억 원을 넘어 15억, 16억 원 이상까지 올랐다.

  이제 이 가격은 비싼건가? 아니면 미래를 감안하면 저렴한 건가? 전문가들에게 물어봐도 말들이 다르다 "여기는 이미 너무 올라 고평가되었으니 하락 위험이 있다" "여전히 이곳은 미래 대비 저평가되었기에 더 상승할 기회가 있다" 이렇게 의견이 갈린다.

  그 의견의 맞고 틀리고는 현재가 아니라 미래에나 알 수 있다. 이미 15억 원이 된 시장에서 5억 원 아파트 시절을 떠올리면 '그때는 정말 저렴했구나. 다시 돌아가면 10채라도 사고 싶네'라고 생각할 것이다. 즉 지나고 나서야 비로소 보이는 것이 된다.

 

  우리는 잃지 않기 위해서 보고 싶은 매매가격이 아니라 봐야하는 OO가격에 초점을 맞춰야 한다. 그게 바로 '전세가격'이다.

  전세가격은 이 아파트가 현재 지니고 있는 사용가치를 의미한다. 다시말해 전세가격에는 매매가격에 포함되어 있는 거품이 없다. 내가 전세로 들어가는 집의 임대인이 "여기 10년 뒤에 GTX호재가 있어서 지금 전세가격을 5천만 원 올릴 거예요"라고 한다면? 그 집에 들어갈텐가? '장난치나' 하고 침을 퉤 뱉을지도 모른다.

  전세로 들어가는 임차인에게는 지금 당장의 사용가치만 가격에 포함될 뿐이다. 매매가격 대비 전세가격이 높게 형성되어 있다면 그만큼 이 집은 사용가치가 매매가 대비 높다는 말이고, 그 반대라면 사용가치가 매매가 대비 떨어진다는 말이다.

아파트 전세가거품률
40% 이하	거품권역(위험권)
40~60%	다소 거품
60~80%	거품 해소
80% 이상	거품 완전 해소(안정권)

  

  우리는 이 전세가거품률을 통해 현재 가격에 매수하는게 위험한지 안정적인지, 혹은 미래 가치 저평가되었는지 아닌지를 파악할 수 있게 된다.

  매매가격과 전세가격의 차이가 많이 나는 곳은 떨어질 때도 그 낙폭이 크다. 반면에 매매가격과 전세가격의 차이가 적게 나는 곳은 전세가격이 하단에서 받쳐주는 만큼 낙폭이 상대적으로 적다.

  아무리 높은 수익을 거머쥘 수 있다 하다라도 2030세대들은 수익이 아니라 손실에 대한 리스크를 먼저 생각해야 한다. 그렇기에 투자에 앞서 전세가거품률에 대해 한번은 짚고 넘어갈 필요가 있다.

 

출처 : [대체 박선배는 어떻게 저 많은 돈을 버는 걸까?], 트윈팝 著, 메이트북스 刊