자산이란 과연 무엇인가

  경제학적 관점에서 자산이란 용어는 다음 2가지 조건을 충족해야 한다.

  1. 현금 흐름이 발생하는 가치있는 것

  2. 시장에서 가격이 결정되고 거래가 가능한 것

 

  자산이란 현금 흐름, 즉 일정한 소득 또는 수익이 계속 발생하는 동시에 시장에서 가격이 결정되고 거래가 가능한 것을 말한다. 그렇다면 자산에는 무엇이 있을까? 바로 예금, 주식, 채권, 주택, 상가, 토지, 임야 등이 있다. 누구나 이런 자산을 충분히 많이 가지고 있다면 노동소득 없이도 생활할 수 있다. 만일 당신이 그런 사람이라면 월요일 아침 회사에 출근하지 않아도 될 것이다. 그러나 자산이 충분하지 않다면 일터로 출근해야만 한다.

  재산상의 가치가 있다고 하더라도 엄밀한 기준으로 보면 자산이 아닌 것도 있다. 자동차, 비상장 주식, 임야, 암호화폐, 내가 사는 아파트 중 자산인 것과 자산이 아닌 것은 무엇일까?

  자동차는 시장에서 가격이 결정되고 거래도 가능하지만 일정한 현금 흐름이 발생하는 것은 아니기 때문에 재산으로서 경제적 가치는 있지만 엄밀한 기준에서 자산은 아니다.

  비상장 주식 또한 현금 흐름, 시장 거래도 불가능하기 때문에 재산이기는 하지만 자산은 아니다. 임야는 어떨까? 시장에서 가격이 결정되더라도 원활한 거래가 이루어지지 않기 때문에 자산으로 보기 어렵다.

  최근 핫한 투자 대상인 암호화폐도 엄밀한 의미에서 자산은 아니다. 당연하게도 현금 흐름이 존재하지 않기 때문이다. 현금 흐름이 없다는 것은 측정 가능한 가치가 없다는 것이다. 물론 이런 불확실한 상품을 아무리 비싸게 샀어도 더 비싸게 살 사람이 존재한다면 돈을 벌 수 있다.

  그렇다면 내가 비싸게 사도 더 비싸게 살 사람이 생기게 하려면 어떻게 해야 할까? 지금처럼 암호화폐가 미래에 어떤 가치를 갖게 될지 아무도 모를 만큼 어렵고 복잡해야 한다.

  반면 내가 사는 아파트는 일정부분 월세를 받을 수 있고, 시세 차익이 발생할 수 있는 미래 현금 흐름이 있으며, 시장에서 가격이 결정되고 거래도 가능하므로 자산이라고 봐야 한다. 

  결국 자산을 많이 가지면 미래에 노동소득이 아닌 돈이 돈을 벌어다 주는 자본소득을 확보할 수 있다. 따라서 자산의 속성을 아는 것은 매우 중요한 재테크의 기본 지식을 배우는 일이다.

 

  그렇다면 자산 가격은 어떻게 결정될까? 이 숙제를 풀려면 먼저 현재가치와 미래가치라는 간단한 개념을 이해해야 한다.

  현재 가치 : 일정 기간 후 미래에 얻는 금액이 현재 가지는 가치

  미래 가치 : 일정 기간 후 미래에 얻게 되는 가치

 

  미래 가치를 구하는 공식을 살펴보자.   

  예를 들어 1억원을 2년가 5% 금리로 예금하면 2년 후 얼마가 될까? 미래 가치 공식에 넣어서 간단히 계산해보자. 현재 가치 1억 원의 2년 후 미래 가치는 1억 1,025만 원이 된다는 사실을 알 수 있다. 여기서 현재 1억 원과 2년 후 1억 1,025만 원의 가치가 같다는 사실을 이해하는 것이 매우 중요하다.

  쉽게 말해 지금 당신의 통장에 들어있는 1,000만원이 가치 있을까? 아니면 2년 후 1,000만 원이 더 가치 있을까? 그야 당연히 지금 1,000만 원이 더 가치있다. 계산을 하지 않아도 알 수 있는 문제다. 그러니 지금 1,000만 원과 같은 가치를 지니려면 미래 가치는 당연히 금액이 더 커야 한다. 그러므로 가치가 같을 때 미래 가치에 비해 현재 가치의 금액이 더 적다.

  이자율이 5%라는 가정 하에서는 현재 가치 1억원과 2년 후 1억 1,025만 원이 정확히 같다는 뜻이다. 사람들은 무조건 금액이 더 크면 더 가치 있다고 생각하는데 절대 그렇지 않다. 

 

  만일 35년 후 100만원을 현재 가치로 계산하면 얼마나 될까? 현재 가치를 구하는 공식을 살펴보자. 

  35년 후 100만원의 현재 가치는 이자율 5%를 기준으로 보면 18만 1,000원에 불과하다. 물론 지금의 이자율이 5%까지는 아니니 이 금액보다 약간 많을 수는 있다. 하지만 그녀가 개인연금에 가입하기 위해 지불한 기회비용, 즉 내 집 마련같은 목표 달성이 그만큼 늦어진다든지 하는 상황을 감안해보면 이자율은 5% 이상이 될 수도 있다. 이 상품에 가입하기 위해 포기한 것이 예적금만은 아니기 때문이다.

  이 세상에 매월 50만원을 투자해서 할 수 있는 게 예적금만 있는 것은 아니다. 예를 들어 연금에 가입하지 않고 내 집 마련에 좀 더 빨리 투자했다면 이자율이 아닌 주택 가격 상승률로 계산하는 것이 맞다. 

  따라서 현재 가치를 계산할때 R값을 무조건 이자율(금리)로 고정해선 안된다. 이 세상에 할 수 있는 것이 예적금뿐이라면 당연히 R값이 곧 이자율이겠지만, 지난 30년간 주식이나 아파트 등 기타 자산의 투자 수익률은 이보다 높은 경우도 있다. 

 

  이제 수식을 좀 고쳐보자. R값은 무조건 은행 이자율로 볼 것이 아니라 어떤 투자를 하는가에 따라 다르게 적용할 수도 있다.

  R값은 투자자에 따라 다양하게 나타날 수 있다. 정리하자면 미래 가치는 현재 가치에 금리 또는 시장의 다른 자산에 투자해서 기대할 수 있는 평균 수익률(R값)과 경과 연수를 제곱해서 구한다. 따라서 R값은 미래 가치의 금액을 증가시키는 할증 요소가 된다. R값이 커질수록 금액이 커진다는 뜻이다.

  반면 현재 가치는 미래 가치를 금리 또는 시장의 다른 자산에 투자해서 기대할 수 있는 평균 수익률로 할인해서 결정이 난다. 여기서 R값은 현재 가치를 줄어들게 하는 할인 요소가 된다. R값이 커질수록 금액이 더 적어진다는 뜻이다.

 

  결국 자산 가격이란 먼 훗날 그 자산에서 나올 현금 흐름을 현재 가치로 할인한 가격을 말한다. 할인할 때 영향을 주는 R값은 기대 수익률 혹은 요구 수익률이라고도 하는데, 이는 투자자가 투자 대상에 대해 갖는 최소한의 기대치를 의미한다.

 

출처 : [김경필의 오늘은 짠테크 내일은 플렉스], 김경필 著, 김영사 刊