당신이 잘못 알고 있는 재테크 상식 6가지(3)

  4. 무조건 빚부터 갚아야 한다?

 

  가끔 젊은이들을 만나면 월급을 타서 한 달에 아주 많은 돈을 학자금 대출을 갚는데 쏟아붓는다는 이야기를 듣는다. 본능적으로 빚을 싫어해서 빚이 있는 것 자체를 불편하게 느낀다는 것이 그 이유다. 물론 소비로 불어난 마이너스 통장을 갚을 생각도 없이 방치하면서 늘어나는 빚에 둔감한 것보다 훌륭하기는 하다.

  하지만 이자율이 평균 2% 내외로 매우 낮은 대출을 너무 강박적으로 갚는 것은 문제가 있다. 벌어들이는 돈으로 투자할 수 있는 기회를 스스로 발로 차버리는 것일 수도 있기 때문이다. 물론 마땅히 투자할 곳도 없는데, 가지고만 있다보면 써버릴 수 있으니 대출을 먼저 갚는 것도 나쁘지 않다.

  하지만 학자금 대출처럼 이자율이 낮은 부채라면 약간의 비용을 지불하고 연기시켰다가 10년 후에 갚으면 지금 1,000만 원보다 미래의 1,000만 원이 화폐가치로 보았을 때 훨씬 더 적은 금액이 되지 않을까?

  만일 학자금 대출 이자가 2%인데 매년 인플레이션이 지금처럼 5% 가까이 발생한다면 당연히 이자 2%를 부담하더라도 원금을 늦게 갚는 것이 유리하다. 인플레이션 5%일 때 1,000만 원의 현재 가치와 10년 후 가치는 큰 차이가 있다. 지금 상환한다면 1,000만 원을 갚는 것이지만 10년 후에 상환하면 614만 원만 갚는 셈이다. 이 빚을 지금 갚지 않고 10년 후에 상환하는 것으로 미루는데 들어가는 이자는 단순 계산으로 20만 원, 200여 만원에 불과하니 당연히 이런 빚은 갚는 것만이 능사는 아니다.

 

  우선 빚은 무조건 빨리 갚아야 한다는 상식의 잘못된 점이 무엇인지 살펴보자. 다른 사람에게 빌린 돈을 보통은 부채라고 하는데, 부채라도 다 같은 부채가 아니다. 부채도 몇 가지 기준으로 구분해서 생각해야 한다.

  첫째는 빌린 돈의 원금이 보전되는지 여부다. 예를 들어 여행을 과하게 다녀와 생긴 마이너스 통장의 대출은 이미 소비해서 없어진 것이니 원금이 사라진 것이다. 하지만 주택 담보대출이나 전세자금대출은 대출 원금이 사라지지 않고 보전된다. 원금이 사라지는 채무를 좀 더 악성 채무라고 생각하고 경계해야 한다. 

  둘째는 빌린 돈이 자산 증식에 도움이 되는지 여부다. 예를 들어 주택 담보대출은 미래에 주택 가격이 오르면 본인의 자산 증식에 직접 도움이 되기 때문에 대출이지만 좋은 채무다. 이런 자산 증식에 도움이 되는 것은 보통 레버리지leverage라고 해서 어느 정도 유지하는 것이 유리하다. 반면 전세자금대출의 경우 원금은 보전되지만 미래 자산 증식에는 도움이 되지 않는다.

  셋째는 빌린 돈의 이자가 고비용인지 여부다. 당연히 저비용이라면 좋지만 고비용이라면 우선 갚아야 할 대상이다.

  결론은 무작정 강박적으로 빚을 갚기보다는 원금이 보장되지 않는 소비성 채무, 고비용, 자산 증식 레버리지 효과가 없는 빚부터 갚아야 한다. 만일 레버리지 효과가 있는 저비용 채무를 지나치게 빨리 갚는다면 투자효과는 사라진다. 내가 운용하는 투자금액은 내 돈에 내가 빌린 레버리지를 더한 개념이기 때문이다. 

  물론 남는 돈으로 저축이나 투자를 하지 않으면서 대출을 갚지 않는다는 것은 문제다. 하지만 열심히 저축과 투자를 한다는 가정하에서는 무조건 대출을 갚기보다 다음 순서로 빚을 갚는 것이 좋다.

 

  빚을 갚는 순서

	비고	원금보전 유무	저이자	레버리지 효과
1순위	신용 마이너스 대출	X	X	X
2순위	전세자금대출	O	O	X
3순위	사업자금대출	△	X	O
4순위	학자금대출	X	O	O
5순위	주택담보대출	O	O	O

---

  5. 파이어족이 되려면 노후 자금 최소 5~10억 원은 있어야 한다?

 

  많은 사람은 본인이 은퇴하기까지 앞으로 20년 또는 30년이 남았으며 노후 자금으로 5억 원 또는 10억 원은 있어야 한다고 생각한다. 그런데 이건 잘못된 상식이다. 노후에는 노후 자금이 필요한게 아니라 노후 소득이 필요하다.

 

  올바른 노후 준비를 위해 알아야 할 3가지

  1) 노후에 적은 소득이라도 올릴 수 있는 자신만의 일을 찾아야 한다.

  2) 공적 연금, 퇴직금, 퇴직연금이 노후에 일정한 소득을 안겨줄 수 있다.

  3) 상가, 건물보다 주택을 통한 임대소득이 더 안정적이다.

---

  6. 노후에는 임대소득이 최고다?

 

  미래에도 저성장이 지속된다면 자산가격은 월 현금흐름의 크기보다 현금흐름의 안정성에 더 영향받게 된다. 그런데 상가와 건물의 미래는 어떤가?

  물론 살아남는 상가 건물도 있겠지만 전반적으로 상가 건물의 미래는 암울하다. 상가 건물에서 나오는 현금흐름은 변동성이 매우 크기 때문이다. 따라서 임대소득을 올리려면 주택을 선택해야 한다. 주택은 상가건물과 달리 현금 흐름이 매우 안정적이기 때문이다. 노후 준비에서 가장 중요한 것이 바로 안정적인 현금 흐름이다.

  노후소득을 준비할 때 하나가 아닌 여러 자산에서 현금흐름이 발생하도록 설계하는 것이 중요한 이유는 바로 여기에 있다.

 

  노후 소득 월 500만 원이 필요한 경우 소득 분배

국민연금	100만 원
퇴직연금	100만원
주택 임대소득	150만 원
기타 소득 (봉사활동 또는 사회 참여, 자아실현형 경제활동)	150만 원

  이런 식으로 나눠서 소득을 만드는 것이 가장 바람직하다. 혹시 주택을 포기하고 건물에 올인한다면 미래 현금흐름이 매우 가변적이라 골칫거리가 될 수도 있음을 명심해야 한다.

 

출처 : [김경필의 오늘은 짠테크 내일은 플렉스], 김경필 著, 김영사 刊