가장 싸게 집 사는 3가지 방법

  통화량의 폭발적인 증가와 초저성장 시대에 나타난 엄청난 인플레이션이 천정부지로 비싸진 아파트 가격의 원인이라는 사실을 확인했다. 하지만 웬만큼 돈 있는 사람이 아니라면 지금처럼 미친 가격에 집을 사는 일은 불가능하다고 생각할 것이다.

  따라서 이럴 때 집을 사는 사람 중 대부분은 돈으로 집을 사는 대신 집으로 집을 사야만 한다. 집으로 집을 산다는 것은 보유주택을 팔고 갈아타기를 시도하거나 '영끌'처럼 많은 대출을 받아 매우 장기적인 투자를 한다는 개념이다.

  따라서 대부분의 무주택자는 단시간에 집을 사기가 불가능하다. 그런데 무주택자여도 현재의 가격에서 많이 할인받아 주택을 살 방법이 있다면 어떨까?

  마치 백화점 바겐세일처럼 주택을 실제 가격보다 낮은 가격에 구입하는 방법이 3가지 정도 있다. 청약, 경매, 급매가 바로 그것이다. 그렇다면 얼마나 할인된 가격으로 살 수 있을까?(아래는 필자가 생각하는 할인율일 뿐 실제로는 여러 상황에 따라 달라질 수 있다. 2022년 7월 저가 아파트의 가격 하락으로 할인폭이 더 낮아질 수도 있다.)

 

  1. 청약 : 할인율 20~40%

  2. 경매 : 할인율 10~20%

  3. 급매 : 할인율 5~10%

 

  이중에서도 이번 장에서 주로 다룰 내용은 청약이다. 목표하는 주택으로 가기 전 단계에서는 디딤돌이 될만한 1차 주택을 마련하는 것이 중요하다. 그동안 청약은 가점이 낮은 젊은 층에게 그림의 떡이라고 여겨졌지만 2021년 11월부터 추첨제 청약이 확대되면서 가장 가능성있는 내 집 마련 방법으로 떠오르고 있다.

 

    우선순위가 낮은 것부터 살펴보자. 바로 급매다. 급매란 급한 사정이 있어서 시세보다 싼 가격에 처분하려고 내놓은 물건을 구입하는 것이다. 실수요자라면 시세보다 낮은 가격에 살 수 있는 좋은 기회다. 그러나 기존 가격에서 할인율이 보통 5~10%를 넘지 않기 때문에 거의 95% 가격에 사는 셈이고, 현장에서 좀처럼 매물을 보기도 힘들다.

  무엇보다 원래 가격의 90% 이상을 마련할 수 있어야만 가능하니 대부분의 무주택자에게는 현실적인 대안이 아니다. 또 급매란 보통 이민, 상속, 파산, 이혼 등 급작스러운 사유로 발생하는데 이런 일은 사전에 알 수가 없기 때문에 여러 중개업소에 어느 정도 가격대의 매물이 나오면 바로 계약하겠다고 미리 예약을 걸어놓은 상태에서 오랜 기간 지켜봐야 가능성이 있다. 결론적으로 급매는 일반적인 무주택자가 취할 수 있는 방법은 아니다.

 

  그 다음 방법에는 경매가 있다. 경매란 주택 소유자가 금융기관이나 채권자에게 빌린 돈을 갚지 못해서 법원이 해당주택을 강제처분해 그 금액을 채권자에게 나눠주는 것을 말한다. 이때 법원이 진행하는 경매 절차에 입찰자로 참여해 주택을 시세보다 싸게 인수할 수 있다. 하지만 이 또한 만만치 않다. 일반적인 직장이라면 법원 경매일마다 입찰자로 참여하는 게 쉽지 않다. 또 부동산, 특히 아파트의 가치평가는 시세가 형성되어 있지만 기타 주택이나 빌라, 연립 등은 시세평가가 어려운 데다 설사 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는다고 해도 낙찰자가 인수해야 할 채무도 있기 때문에 10~20% 이상의 할인은 현실적으로 쉽지 않다.

  물론 주택가격의 10~20%를 할인받는게 결코 적은 혜택은 아니다. 하지만 이 역시 많은 자금이 한꺼번에 들어가야 하고, 직장생활을 하거나 생업이 있는 경우 경매에 지속적으로 참여하기도 어렵다.

 

  마지막으로 주택을 할인된 가격으로 살 수 있는 방법은 청약이다. 청약 중 인기가 많은 입지의 경우 흔히 "당첨만 되면 로또"라는 말이 있듯 가장 많은 할인혜택이 주어진다. 보통 청약으로 분양하는 신규 아파트는 분양가상한제(공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 계산하고 그 가격 이하로 분양하는 제도. 쉽게 얘기하면 천정부지로 치솟는 지역의 아파트 가격을 낮추기 위해 상한제를 적용해서 분양하는 것을 말한다)의 적용 여부와 분양 방식에 따라 다르기는 하지만 주변 시세의 60~80%로 분양하기 때문에 당첨만 된다면 2~3억 원의 시세 차익이 발생하는 경우도 있다.

  아울러 당첨이 되고 3년 후에나 입주하므로 그전까지는 분양권으로 재산권 가치를 갖게 되는 데다 돈도 한꺼번에 납입할 필요가 없다. 따라서 무주택자가 첫 번째 내 집마련을 하는 방법으로는 최고라고 할 수 있다.

  다만 그동안 청약을 대부분 가점제 위주로 운영하다보니 무주택자로 청약통장을 한 번도 사용하지 않은 4050에 비해 2030 무주택자는 가점에서 불리했다. 또 추첨제 청약 물량이 워낙 적고 그나마도 생애최초특별공급이나 신혼부부특별공급처럼 기혼자에 한정되어서 쉽지 않았다. 하지만 이제는 1인 가구에도 생애최초특별공급의 일정물량을 배정하며 추첨제 청약도 대폭 확대했기 때문에 앞으로 청약은 내 집을 마련하는데 가장 중요하고도 필수적인 방법이 되었다.

 

  요즘은 높아진 금리와 새로운 정부가 내세운 대규모 공급공약 때문인지 청약열기가 몇 년 전에 비해 한풀 꺾이는 모양새다. 또 분양가상한제를 적용받지 않는 수도권 핵심지역같은 곳은 청약으로 분양받아도 주변 시세보다 분양가가 높은 경우도 많아서 계약을 포기하는 사례가 속출하고 있다.

  하지만 주변 시세보다 분양가가 더 싸지 않다고 무조건 시세차익이 없는 것은 아니다. 집을 짓는 동안 시간이 흐르므로 주변 아파트보다 신축의 가치가 더 높아지는 경우도 많기 때문이다. 무엇보다 집이란 주식처럼 오늘 샀다가 내일 파는 성격이 자산이 아니다. 최소한의 경제성 평가는 해야겠지만, 청약을 통해 디딤돌을 만드는 일은 매우 중요하다.

 

출처 : [김경필의 오늘은 짠테크 내일은 플렉스], 김경필 著, 김영사 刊