정책이 바뀌어도 기차는 달린다

  세상에는 돈을 많이 버는 사람, 돈을 적게 버는 사람, 그리고 돈을 못 버는 사람 세 분류의 사람이 있다고 생각한다. 돈을 적게 버는 사람은 남들과 같이 생각하고 남들처럼 행동하기 때문에 적게 번다. 반면 돈을 많이 버는 사람은 남들이 가지고 있지 않은 자신만의 무기가 있다. 그것은 무엇일까? 바로 기술이다. 돈 버는 기술 말이다. 

  여러분은 돈 버는 기술이 있는가? 남들은 흉내낼 수 없는 자신만의 기술이 있는가? 그것이 없다면 돈을 많이 벌 수 없다. 집안에 돈이 많아 돈이 돈을 버는 금융 투자를 하지 않는 이상 특별한 기술은 반드시 필요하다. 요리를 잘하는 사람은 식당을 통해 돈을 많이 번다. 자동차를 잘 다루는 사람은 정비센터를 통해 돈을 많이 번다. 공부를 잘하는 사람은 고시에 합격하거나 학원 강의나 과외를 통해 돈을 많이 번다. 운동을 잘하는 사람은 프로구단에 입단해 돈을 많이 번다. 이처럼 제각기 자신만의 기술을 가지고 돈을 번다.

 

  여러분에게 지금이라도 기술을 연마하고 배우라고 이 책을 쓴 것은 아니다. 특별한 기술은 없어도 누구나 특별한 생각은 할 수 있다. 남들은 생각하지 못하는, 혹은 생각은 하더라도 실천으로 옮기지 못하는 그 무언가를 실현해 남들과 다르게 투자하면 된다. 부자들은 부동산 침체기 때 부동산에 투자한다. 정부의 규제책이 시작되면 바빠지기 시작한다. 투자할 시기가 왔다고 생각하기 때문이다. 대부분의 부린이는 부동산 가격이 오를 때 꼭지에서 사지만 부자는 남들이 투자하지 않을 때 오히려 투자를 한다.

 

  여러분도 생각을 바꾸면 부자가 될 수 있다. 물론 하락장에서 부동산 투자를 하기란 쉽지 않다. 매스컴에서 연일 부동산 가격이 떨어질 것이라고 떠드는 시기에 선뜻 지갑을 열기란 쉬운 일이 아니다. 개인적으로 필자는 미분양 아파트 투자를 선호한다. 늘 전국의 미분양 아파트를 검색하고 괜찮은 지역에 있는 물건은 직접 현장을 둘러보기도 한다. 미분양 아파트는 이유가 반드시 있다. 그 이유를 분석하고 가능성을 타진해 투자한다. 그러면 귀신처럼 입주시점이 되었을 때 가격이 상승한다. 입주시점에 매도할 수 없다면 전세를 놓고 시간을 좀 더 두고 매도 타이밍을 잡는다.

 

  미분양 아파트는 시기를 잘못 잡아서 미분양이 발생하는 경우가 많다. 부동산 경기가 좋을 때 분양했다면 대박 날 곳도 분양 시기가 좋지 못하면 미분양된다. 이런 물건은 투자가치가 높다. 부동산은 경기에 민감하다. 그리고 금리에는 더 민감하다. 부동산 경기가 하락하는 시점과 금리 상승기에 분양한 아파트는 아무리 좋은 조건이어도 미분양 가능성이 크다. 전국의 내로라하는 랜드마크 아파트 중에도 분양 초기 미분양이었던 물건이 꽤 많다. 잘 고른 미분양 아파트 하나 열 아파트 안 부럽다는 말이 나오는 이유다.

  투자가치가 높은 미분양 아파트의 조건은 다음과 같다.

 

  1. 역세권 여부 

  일단 첫째로 미분양 아파트의 입지가 역세권인지 살펴봐야 한다. 아파트에서 걸어서 지하철까지 최소 10분 안에 도착해야 한다. 그리고 아파트에서 지하철까지 500m 안에 있어야 한다. 걸어서 10분 만에 역에 도착하고 거리가 500m 안으로 떨어져야 진정한 역세권이다. 2가지 조건에 부합해야 하는 이유는 우리나라는 산이 많아서 평지가 아닌 고지대에 위치한 아파트가 많기 때문이다. 거리상으로는 분명 500m 안인데 경사가 높아 10분 안에 도착하기 힘든 물건이 꽤 많다.

 

  2. 분양가

  아파트 분양가가 착해야 한다. 착하다는 말은 주변 아파트보다 저렴하다는 뜻이다. 주변 아파트보다 분양가가 너무 비싸면 주의가 필요하다. 물론 구축과 신축은 가격이 다르다. 당연히 신축이 구축보다 전세가나 매매가가 비싸다. 그러나 분양가가 너무 높으면 입주 때 전세금과 가지고 잔금을 치르기 어렵다. 목돈이 없으면 어려움을 겪는다. 매매 시 투자수익률도 떨어지기 때문에 분양가를 반드시 분석해야 한다. 필자는 신축 아파트 분양가가 주변 시세보다 20% 이상 저렴하면 '묻지마 투자'도 가능하다고 생각한다. 물론 입지가 나쁘지 않으면 말이다. 부동산은 착공부터 입주까지 물리적인 시간이 필요한 만큼 미래 가치를 내다보고 매수에 나서야 한다. 시간이 흘러 입주 시점이 되면 신축 아파트의 인기가 올라가기 때문에 시세차익을 많이 남길 수 있다.

 

  3. 주변 공급물량

  입주 시 주변 공급물량이 적은 곳에 투자해야 한다. 아파트 전세가와 매매가는 결국 아파트 공급물량에 따라 결정된다. 입주 시점 해당지역 주변의 공급물량을 적절히 분석해 투자를 결정하기 바란다. 입주시점에 인근 단지 공급물량이 많으면 아파트 전세가가 내려가고 매매가도 하락한다. 잊지 말자. 공급에 장사 없다.

 

  4. 전세가=분양가 여부

  아파트 입주 시 전세가와 분양가가 비슷해지는 미분양 아파트를 선택하면 계약금 10% 외에 추가 비용이 발생하지 않는다. 예를 들어 아파트 분양가가 5억 원이면 계약금은 10%인 5천만 원이고, 잔금은 4억 5천만 원이다. 만약 이 아파트의 전세가가 4억 5천만 원, 즉 분양가와 최대한 비슷하게 형성된다면 전세입자를 받아 잔금을 치를 수 있다.

 

  정부정책에 부화뇌동하지 말라는 말은 정부정책에 너무 겁먹지 말고 멘탈을 지키면서 소신껏 투자하라는 이야기다. 개인적으로 필자는 정부가 집을 사라고 하면 반드시 사야 할 때라고 생각한다. 그리고 정부에서 부동산 규제책을 펼치며 고삐를 쥐면 눈치를 보다가 틈새시장을 공략하면 된다고 생각한다. 알다시피 문재인 정권 때는 개인의 부동산 투자를 엄격히 통제하던 시절이었다. 그러자 투자자들은 법인을 만들어 투자했고, 법인을 통해 투자한 사람은 큰 수익을 남겼다. 이후 정부가 법인투자를 막자 개인투자가 폭발적으로 늘어났고, 취득세 중과를 하니 취득세 중과에서 자유로운 공시가격 1억 원 이하의 소액 투자로 이목이 집중되었다.

 

  부동산 가격은 정부의 정책에 의해서 결정되지 않는다. 정부의 정책이 부동산 투자 심리에 어느 정도 영향을 미치는 것은 맞지만, 절대적으로 부동산 가격을 결정하지는 못한다. 결국 부동산은 필수 재화이기 때문에 수요와 공급에 의해서 가격이 결정된다. 우리가 중학교 때 배운 수요와 공급 법칙은 부동산 시장에도 적용되는 절대 공식이다.

 

출처 : [1천만 원 부동산 투자], 제승욱 著, 원앤원북스 刊