소액 부동산 4가지 투자공식

  소액 부동산 투자공신은 차례대로 가격분석, 저가매입, 리모델링, 매매 순이다. 하나씩 알아보자.

 

  1. 가격분석

  첫째, 스마트폰 부동산 애플리케이션(이하 앱)을 통해 투자할 물건의 가격을 분석해야 한다. 가격 분석을 하는 목적은 주변 부동산 가격과 비교함으로써 적정가를 산출하는데 있다. 특히 아파트의 경우 입지와 브랜드, 세대수에 따라 가격이 천차만별이기에 가격분석을 철저히 해야 한다. 예를 들어 '아실' 앱을 통해 최근 아파트 실거래가를 확인할 수 있다. 최근 거래된 가격, 그리고 최고가와 최저가의 동향을 파악한다. 부동산이 하락장일 경우 최고가 대비 30~40% 떨어졌다면 바닥권에 왔다고 볼 수 있다. 또 학군을 비교하고 매도 시점의 입주물량을 파악한다. 이밖에 '호갱노노' 앱은 지역별 실거래가를 비교하기 좋다. 참고로 부동산이 바닥을 찍었다는 신호로는 여러가지가 있는데, 그중 가장 정확한 방법은 전세가격을 살펴보는 것이다. 아파트 가격이 바닥을 찍고 올라가기 전에 반드시 전세가격부터 움직인다는 것을 잊지 말자.

 

  2. 저가매입

  둘째, 당연한 이야기지만 투자에 성공에 투자하는 가장 쉬운 방법은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 항상 타이밍이 중요한데 일단 싸게 사는 것이 중요하다. 싸게 사기 위해서는 부동산 시장의 흐름을 잘 파악해야 한다. 부동산 하락 시기에 투자하는 것이 중요하다. 부린이가 가장 어렵게 느끼는 부분이 바로 이것이다. 대부분의 부린이는 가격이 상승하는 시점에 소위 '영끌(영혼까지 끌어모아서)'을 해서 투자한다. 그러나 진정한 고수는 부동산 하락 시기에, 즉 시장이 공포에 사로잡혀 있을 때 투자를 시작한다. 1997년 IMF 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기, 2022년 미국발 금리 인상기 때 일부 부동산 가격은 최고가 대비 30~50%까지 떨어졌다. 이때 저가에 매입하면 싸게 샀기 때문에 본전에 팔아도 손해를 보지 않는다.

 

  3. 리모델링

  셋째, 소액 부동산 투자는 비싼 신축 아파트가 아닌 보통 20년 이상 된 구축 아파트일 가능성이 높다. 여러분이 투자로 돈을 벌기 위해서는 리모델링 작업을 거쳐야 한다. 쉽게 말해 오래된 물건을 새것으로 고쳐서 임대를 주고 추후 매매를 유도해야 한다. 그래야 잘 팔린다. 오래된 것을 그대로 팔면 잘 팔리지 않는다. 리모델링도 기술이 필요하다. 최소 비용으로 최대 효과를 내야 한다. 오래된 아파트는 도배와 장판은 기본이고 화장실은 반드시 싹 수리하길 권한다. 화장실이 깨끗하면 집 전체가 깨끗하게 보이기 때문이다. 싱크대가 오래되었다면 싱크대도 교체해야 한다. 최소한의 리모델링을 통해 극적인 효과를 낼 수 있다. 리모델링 시 한 업자에게 모든 것을 일괄해 맡기지 말고 각각 다른 업자에게 분업시키는 것이 좋다. 도배, 장판, 화장실, 싱크대, 도색 등 각 분야 전문가를 알아두면 매우 유용하다.

 

  4. 매매

  넷째, 매매 타이밍을 잘 맞춰서 매도해야 한다. 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 결국 비싸게 잘 파는 수밖에 없다. 얼마에 파느냐에 따라 수익률이 결정된다. 부린이가 매도 시점에 제일 실수를 많이 하는 부분은 가장 비싸게 팔겠다는 생각을 하는 것이다. 누구나 최고가에 팔고 싶은 욕심은 똑같다. 그러나 매수하는 사람도 먹을 것이 있어야 한다. 항상 역지사지의 마음으로 시장을 읽길 바란다. 차라리 조금 싸게 더 빠르고 싸게 다른 물건에 투자하는 편이 낫다. 고수들은 항상 한 템포 빠르게 움직이라 조언한다. 남들보다 한발 빨리 사고, 한발 빨리 팔아야 좋은 가격에 사고팔 수 있다. 가장 밑바닥에서 사서 꼭지점에서 파는 건 신의 영역이다.

 

  부동산은 항상 올라가는 것은 아니고 오르다 보면 또 쉬어간다. 반대로 하락한다 해서 계속 하락하는 것도 아니다. 지난한 하락장이 지나면 또다시 상승 국면으로 전환한다. 1997년 IMF 외환위기 때도 부동산 가격은 약 2년 후 반등에 성공했다. 2008년 글로벌 금융위기 때도 약 2년 후 반등에 성공했다. 지금의 미국 기준금리 인상으로 인한 가격 하락도 물가가 잡히면서 금리가 하락하면 다시 반등할 것이다. 부동산 상승장이 다시 오면 그때가 바닥이었다는 것을 비로소 깨닫는다. 역사는 항상 반복된다. 부동산 가격도 상승과 하락을 반복하면서 결국 우상향됐다. 역사가 증명한다. 의심하지 말자.

 

출처 : [1천만 원 부동산 투자], 제승욱 著, 원앤원북스 刊