부동산 종목별 투자 노하우(1)

  1. 단독주택 

 

  단독주택은 개발 가능한 지역에 투자해야 한다. 가격이 저렴하다고 역세권이 아닌 외진 곳에 있는 주택을 사면 안된다. 단독주택에 투자해서 돈을 가장 많이 버는 방법은 재개발이 진행되어 입주권이 나오는 것이다. 물론 확률은 희박하다. 재개발이 진행되는 지역은 벌써 프리미엄이 붙어 있다. 프리미엄 없는 단독주택을 샀는데 갑자기 재개발이 진행되어 조합 설립이 되는 것은 하늘의 별 따기만큼 어렵다.

  그럼 현실적으로 단독주택에 투자해서 돈을 많이 버는 방법은 무엇일까? 빌라나 오피스텔을 건축할 사람에게 파는 것이다. 따라서 단독주택에 투자할 때는 빌라나 오피스텔을 지을 수 있는 물건을 사야 한다. 즉 개발이 가능해야 한다. 

 

  단독주택에 투자하는 구체적인 방법은 다음과 같다.

  첫 번째, 단층주택보다는 2층 이상 다가구주택을 사는 것이 훨씬 유리하다. 단층주택은 1층만 있는 주택이기 때문에 2층 이상인 다가구주택보다 사용가치가 낮다. 2층 주택은 1층은 주인이 거주하고 2층은 전세나 월세를 놓을 수 있다. 아니면 1~2층 전부 전월세를 놓으면서 수익형 부동산으로 활용할 수 있다.

  두 번째, 단독주택의 경우 대지면적이 50평 이상은 되어야 한다. 왜냐하면 빌라를 지을 수 있는 최소면적을 충족해야 하기 때문이다. 100평은 되어야 빌라를 지을 수 있기 때문에 땅의 면적이 클수록 유리하다. 건축업자들도 이런 점을 잘 알기 때문에 대지면적이 넓은 단독주택을 선호한다.

  세 번째, 6m 소방도로를 물고 있는 단독주택을 사야 한다. 소방도로란 '소방차가 빠른 속도로 달릴 수 있게 만든 전용도로'를 말한다. 소방도로와 접하지 않은 주택은 빌라와 공동주택을 지을 수 없다. 대형 화재에 취약하기도 하고 애초에 건축 허가가 나지 않는다. 만약 소방도로를 물고 있는 단독주택이 있는데 가격이 비싸다면 한 블록 더 들어가 있는 주택을 사면 된다.

  네 번째, 도시가스가 설치되어 있는 단독주택을 사야 한다. 예전에는 기름보일러를 많이 사용했지만 지금은 거의 도시가스로 대체되었다. 가끔씩 기름보일러를 쓰는 주택을 볼 수 있는데 도시가스로 교체할 수 없는 주택은 투자해서는 안된다. 기름보일러 집은 임차인 찾기가 하늘에 별따기다. 임차인도 생활이 편리한 곳을 선호하기 때문에 도시가스를 선호한다. 기름보일러 집에 살아본 사람은 알 것이다. 몇 달에 한 번씩 기름을 넣어햐 하고 넣을 때마다 기름 냄새가 곤혹스럽다.

  다섯 번째, 주차장이 있거나 주변에 주차할 수 있는 단독주택을 사야 한다. 요즘 세입자들은 집은 없어도 차는 다 있기 때문에 주차장은 필수다. 주택 안에 전용주차장이 있으면 좋겠지만 그렇지 않다면 인근에 주거지 전용주차구역이나 퇴근 후 주차가능한 도로변이 있어야 한다. 최소한 유료주차장이라도 있어야 임차인이 편리할 것이다.

  여섯 번째, 남향 집을 사는 것이 좋다. 물론 건축을 위해서는 북향 도로와 접한 주택이 활용가치가 뛰어날 수 있다. 하지만 당장 살기에는 남향 집이 여름에 시원하고 겨울에 따뜻하다. 

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  2. 빌라

 

  빌라는 대단지 신축 아파트 근처에 투자해야 한다. 왜냐하면 소위 '빌라촌'에 있는 빌라보다 아파트 근처에 있는 빌라가 가격이 더 오르기 때문이다. 빌라는 아파트의 대체상품이다. 대단지 아파트 근처에 있으면 생활하기 편하다. 아파트 단지 내 상가도 이용할 수 있고, 아파트 주변으로 상권이 발달하기 때문에 편리한 점이 많다. 대단지 아파트 근처의 빌라는 주변 분위기도 밝고 안전하기에 여성 세입자도 선호한다.

 

  빌라에 투자하는 방법은 다음과 같다. 참고로 엘리베이터는 없다고 가정한다.

  첫 번째, 3층 이하 빌라만 투자해야 한다. 엘리베이터 없는 4~5층은 인기가 없고 불편하기 때문에 임대와 매매가 어렵다. 보통 엘리베이터 없는 빌라는 2층이 가장 로열층이고 그다음 1층, 3층 순으로 잘 나간다. 요즘은 빌라에 사는 노년층이 많기에 1층을 선호하는 경우도 적지 않다.

  두 번째, 20평대 방 3개 빌라를 사야 한다. 방 1개 또는 2개는 방 3개보다 수요층이 얇다. 방 3개짜리 빌라는 1인 또는 2인 가구는 물론, 자녀가 있는 3~4인 가구도 포용할 수 있다. 당연히 전월세도, 매매도 수월하다.

  세 번째, 엘리베이터 없는 빌라에 투자할 때는 2억~3억 원이 넘어가는 물건은 피하는 것이 좋다. 지역마다 차이는 있지만 보통 빌라 가격이 너무 비싼 곳은 매매가 잘 안된다. 2억~3억 원이 넘어가는 빌라는 구축 아파트와 경쟁을 하기 때문에 수요가 그만큼 떨어진다.

  네 번째, 완전 주차장이 있는 빌라에 투자해야 한다. 빌라는 아파트와 달리 주차장이 완전 주차장과 불완전 주차장으로 나뉜다. 완전 주차장은 아파트 주차장처럼 주차를 하면 다음에 내가 차를 이용할 때까지 빼달라는 연락이 오지 않는다. 불완전 주차장은 빌라에서 자주 볼 수 있는데 공간이 협소해 앞쪽에 주차하면 다른 차가 나갈 때 차를 빼줘야 한다. 불완전 주차장이 있는 빌라는 인기가 없다. 임차인도 이런 주차장이 있는 빌라는 계약을 피한다.

  다섯 번째, 빌라도 마찬가지로 주택이기 때문에 남향을 사야 한다.

 

출처 : [1천만 원 부동산 투자], 제승욱 著, 원앤원북스 刊