부동산 종목별 투자 노하우(2)

  3. 아파트

  

  아파트는 지하철과의 거리가 500m 안쪽이고 10분 내 걸어서 갈 수 있으면 좋다. 또 1군업체 브랜드 아파트가 비브랜드 아파트보다 투자가치가 높다. 세대수도 최소 500세대 이상의 대단지가 인기 있다. 역세권, 브랜드, 대단지가 좋다는건 아파트 투자의 핵심 노하우다. 하지만 소액으로는 이런 좋은 물건에 투자할 수 없다.

 

  소액으로 살 수 있는 소형 아파트는 다음과 같은 물건이 좋다.

  첫 번째, 소액으로 투자할 수 있는 1억~3억 원 사이에 있는 아파트가 좋다. 소형 아파트는 전세를 끼고 갭투자를 하면 소액으로도 충분히 투자가 가능하다.

  두 번째, 방 3개짜리 20평대가 가장 유망하다. 우리나라가 가구수는 1~2인 가구 중심으로 빠르게 재편되고 있다. 과거에는 30평대가 '국민평수'로 불렸지만 이제 20평대로 바뀔 날이 머지 않았다.  

  세 번째, 세대 수는 구축의 경우 500세대 이상, 신축의 경우 1천 세대 이상이 좋다. 세대수는 아파트 가격 하방경직성에도 영향을 미친다. 세대수가 많다는 것은 그만큼 거래량이 많다는 뜻이기에 시세 파악이 용이하다. 시세 파악이 용이하면 아파트를 사고파는 사람도 많아져 환금성이 좋아진다.

  네 번째, 투자금액은 5천만 원 이하가 좋다. 소액 부동산 투자는 말 그대로 1억 원 이하의 소액으로 투자하는 것이다. 갭투자를 활용하기에 매매가 대비 전세가 비율이 높은 아파트에 투자해야 한다. 보통 지역에 따라 그 비율이 다르지만 전세가 비율이 최소 80% 이상 되는 곳이 좋다. 소액 부동산의 경우 갭투자 시 투자금액이 높다는 건 그만큼 전세가 비율이 낮다는 뜻이다. 전세가가 높을수록 안전한 투자를 할 수 있으니 유의하기 바란다.

  다섯 번째, 학세권 아파트를 선택하면 좋다. 앞서 초등학교 인근에 있는 아파트가 전세가가 높고, 중학교 학군이 좋으면 매매가에 긍정적인 영향을 미친다고 말한 바 있다. 역세권, 브랜드, 대단지, 학군 등의 요인이 아파트 가격에 절대적인 영향을 미친다는 것을 명심하기 바란다.

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  4. 재개발, 재건축

 

  재개발, 재건축 투자롤 일확천금을 노리는 투자자가 많다.  그러나 현실은 녹록치 않다. 큰 프리미엄을 주고 개발을 목전에 둔 물건을 사지 않는 이상 정비사업으로 인한 재개발, 재건축은 먼 훗날의 이야기다. 프리미엄이 없는 물건은 다 이유가 있다. 상가 투자 시 소요되는 권리금도 결국 장사가 잘되기 때문에 붙는 것이다. 개인적으로 재개발, 재건축 투자도 좋지만 재개발, 재건축 가능성이 높은 지역 지역 인근에 투자하는 것이 훨씬 확률이 높다고 생각한다. 재개발, 재건축이 이뤄지면 인근에까지 호재가 반영되기 때문이다.

 

  재개발, 재건축 인근 지역 투자 노하우는 다음과 같다.

  첫 번째, 당연한 이야기지만 재개발, 재건축이 반드시 이뤄지는 곳 인근이어야 한다. 실현 여부를 타진하기 위해선 재개발, 재건축 단지의 조건을 잘 따져봐야 한다. 먼저 재개발, 재건축 지역이 역세권이 되어야 한다. 역세권이 되어야 분양률이 높다.

  두 번째, 대지지분이 높고 용적률이 낮은 곳이어야 한다. 특히 재건축 가능 아파트의 경우 대지지분은 절대적인 영향을 미친다. 대지지분은 건물을 철거하면 남는 대지면적을 지분으로 나눈 것을 말하는데, 당연히 대지지분이 넓어야 가능성이 높다. 용적률은 아파트를 지을 수 있는 층수를 결정한다. 지금 현재 용적률이 낮으면 낮을수록 더 높이 지을 수 있기에 재건축 가능성이 높아진다.

  세 번째, 구축 아파트의 경우 25년 이상, 30년 이하 정도가 좋다. 아파트 재건축의 경우 안전진단 등급이 D등급 이하여야 하는데 그 연한이 최소 30년 이상이다. 30년 이상인 아파트도 투자할 수 있지만 재건축 이야기가 나온 이후에는 가격이 이미 높게 형성되기 때문에 30년 이사 물건에 미리 투자하는 것이 좋다.

  네 번째, 1천 세대 내외가 좋다. 재개발, 재건축이 빠르게 진행되는 아파트는 보통 1천 세대 내외다. 2천 세대 이상 대단지는 정비사업의 속독가 매우 느리다. 조합원이 많고 일반분양도 많기 때문에 시간이 걸린다. 반대로 세대수가 너무 적은 아파트는 투자가치가 떨어져 관심이 적을 수밖에 없다. 그러니 사업 속도가 빠르고 투자가치가 높은 1천 세대 내외가 투자 대상으로 가장 적합하다.

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  5. 신도시 아파트

 

  신도시 투자는 불패 신화라는 말이 있다. 실패하지 않는 투자라는 말이다. 대부분 국가 땅에 아파트를 분양하기 때문에 분양가가 저렴하다. 아파트를 싸게 살 수 있어 교통 여건만 좋아지만 가격이 상승한다.

  여기서 중요한 포인트가 있다. 만약 신도시에 투자한다면 첫 번째 분양되는 아파트에 투자해야 한다. 신도시 아파트 분양의 성패는 대개 첫 번째 분양률에 의해 결정된다. 그래서 첫 번째 분양은 분양가가 가장 저렴하고 입지가 제일 좋다.

 

출처 : [1천만 원 부동산 투자], 제승욱 著, 원앤원북스 刊