부동산 종목별 투자 노하우(3)

  6. 아파트 분양권

 

  부동산 경기가 좋을 때는 아파트 분양권만큼 투자하기 좋은 상품도 없다. 프리미엄이 많이 붙기 때문이다. 그러나 반드시 알아둬야 할 것이 있다. 입주시점의 입주물량을 반드시 확인해야 한다. 입주시점에 입주물량이 많으면 전세가가 떨어질 수 있다.

 

  아파트 분양권 투자 노하우를 설명하겠다.

  첫 번째, 아파트 분양권 투자의 핵심은 입주 시 분양가와 전세가가 최대한 비슷해지는 아파트에 투자하는 것이다. 분양권은 '계약금 10%+프리미엄'을 내면 입주 시까지 중도금 무이자 또는 중도금 이자 후불제이기 때문에 입주 시기에 전세가가 분양가에 가깝게 붙으면 추가 비용이 들지 않는다. 만약 전세가가 분양가보다 높아지면 소유권 이전 등기 시 돈이 남는다.

  두 번째, 아파트 분양권 투자를 하기 좋은 곳은 오랫동안 신규 아파트가 입주하지 않은 지역이다. 신규 아파트가 들어오면 많은 사람이 관심을 가진다. 신축 아파트로 전세와 자가 입주가 몰리면서 프리미엄이 형성되고 가격도 상승한다. 부동산에 있어 가장 중요한 건 희소가치다. 그래서 아파트 이름도 중요한데 이름에 '퍼스트'라는 단어가 붙으면 랜드마크가 될 가능성이 크다. 유일하다는 의미를 내포하고 있어서다.

  세번째, 아파트 분양권  중 1, 2, 3차 순으로 공급이 예정되어 있는 단지는 1차부터 들어가는 것이 좋다. 대부분 1차 아파트가 입지가 제일 좋고 분양가가 가장 저렴하다. 2차와 3차 아파트에 비해 장점이 많기 때문에 투자가치가 높다. 앞서 신도시 분양 시 제일 먼저 분양하는 아파트가 유망한 것과 같은 이치다.

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  7. 상가

 

  상가 투자의 핵심은 상권분석과 유동인구 파악에 있다. 상가 수익률은 공실률을 빼놓고 이야기할 수 없다. 상가에 들어오는 임차인이 장사가 잘되기 위해서는 상가의 입지와 상권, 유동인구 상황이 중요하다. 상가 구조에 따른 유동인구의 가게 접근성 및 가게 간판 가시성도 중요하다.

 

  상가 투자 노하우는 다음과 같다.

  첫번째, 상가는 입지와 상권도 중요하지만 유동인구가 많아야 한다. 사람들이 얼마나 많이 다니느냐에 따라 성패가 갈린다고 해도 과언이 아니다. 유동인구는 요일에 따라 혹은 시간대에 따라 달라진다. 근처에 노점상이 있는지 여부로 쉽게 파악할 수 있다. 노점상은 '일정한 점포 없이 거리나 공터에 노점을 차려놓고 장사를 하는 상인'을 말한다. 옮겨 다니며 장사를 하기에 언제, 어디에 사람이 많은지 정확히 알고 있다. 즉 노점상이 모여드는 곳이 목 좋은 곳이다.

  필자는 군 제대 후 복학 전까지 약 2개월 가량 노점에서 양말 장사를 한 적이 있다. 어디가 가장 붐비는지 유심히 살펴보고 최대한 좋은 위치에 좌판을 깔기 위해 노력했다. 지하철 입구 부근이 가장 인기가 좋았는데, 그런 곳은 이미 예전부터 장사해오던 베테랑 노점상이 버티고 있었다. 요즘도 차를 타고 가다 보면 차가 막히는 곳 주변에 노점상이 많은 것을 볼 수 있다. 차가 막힌다는건 그만큼 유동인구가 많다는 뜻이다. 경험과 노하우를 가지고 노점자리를 선점하기에 그들이 먹고사는 것이다.

  두 번째, 스타벅스 매장이 주변에 있는 상가가 좋다. 필자는 우리나라 어느 곳을 가더라도 그 지역 최고의 상권을 바로 알 수 있다. 대개 스타벅스 매장 주변이 최고의 상권이다. 대형 프랜차이즈는 맥도널드, 롯데리아, 베스킨라빈스, 파리바게뜨 등 종류가 많다. 이런 프랜차이즈가 몰려 있으면 상권이 좋다고 볼 수 있다. 이 중 가장 핵심은 스타벅스라고 생각한다. 실제로 스타벅스 인근 권역은 '스세권'이라 불린다.

  스타벅스는 직영점으로 운영한다. 가맹점이 없기 때문에 대기업 본사가 직접 관리하고 신규 입점을 추진한다. 가맹점 제도를 운영하지 않으니 개인은 아무리 돈이 많아도 스타벅스를 창업할 수 없다. 본사 차원에서 꼼꼼하게 상권분석을 한 후에 입점하다 보니 스타벅스가 새롭게 입점하면 주변에 다른 카페가 우후죽순 쫓아오는 것이다. 상가 건물에 투자할 계획이라면 스타벅스가 입점한 물건이나 스타벅스 인근 건물에 투자하는 것이 좋다.

  세 번째, 상가 투자 시 너무 수익률에 혈안이 되면 안된다. 상가 건물을 비교 분석할 때 수익률에 따라 건물의 가치를 판단하곤 하는데 그러면 실패할 확률이 커진다. 수익률이 당장의 가치를 드러내는 자료인 것은 맞다. 주변 다른 상가 대비 수익률이 낮다면 투자가치가 상대적으로 떨어진다고 볼 수 있다. 하지만 당장의 수익률이 전부인 것은 아니다. 수익률 이면에 숨겨진 미래 가치를 따져봐야 한다.

  세입자는 영원하지 않다. 임대료가 만족스럽지 않다면 상가 매수 후 현 세입자를 내보내는 방법도 있다. 관련법과 규정을 준수한다면 다른 세입자를 받아도 문제는 없다.

  수익률보다 훨씬 더 중요한 것은 상가의 입지와 상권이다. 개인적으로 입지와 상권의 비중을 5:5라고 본다. 입지는 고정적이지만 상권은 변한다. 지금은 좋은 상권이지만 시간이 지나면 죽은 상권인 될 수도 있고, 그 반대가 될 수도 있다. 상권의 변동성 또는 가변성이 상가 투자를 어렵게 하는 이유다.

  1990년대 우리나라 최고의 상권은 압구정 로데오거리였다. 수십 년이 지난 지금은 어떨까? 압구정은 주변 상권에 밀려 이제 죽은 상권이 되었다. 압구정 주변으로 홍대, 건대 로데오거리, 가로수길과 같은 새로운 경쟁 상권이 출현했기 때문이다. 요즘 다시 복고 열풍이 불며 압구정 로데오거리가 조금씩 살아난다고는 하지만 시간이 필요해 보인다. 이렇듯 상권은 항상 변하기 때문에 상권의 변화를 유심히 관찰할 필요가 있다. 

  마지막으로 상가 투자와 창업에 있어 가장 중요한 것은 상권을 먼저 분석하고 입지를 선택하는 것이다. 아무리 입지가 좋고 가시성이 뛰어난 코너 자리 상가를 선택해도 그곳이 죽은 상권이면 아무 소용이 없다. 상가는 상권이 좋아야 입지도 소용이 있다.

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  8. 경매

 

  부동산 경매는 '법률에 의해 채무자의 부동산을 법원에서 압류하고 이를 경매해 채무의 변제에 충당하는 강제 집행을 하는 행위'를 말한다. 경매는 부동산 경기가 안좋은 시기에 성행한다. 하락장이 시작되고 더불어  금리까지 오르면 이자를 감당하기 힘든 사람들의 보유분이 경매 시장으로 유입된다. 경매 물건이 많이 나오면 낙찰률과 낙찰가율이 떨어지기 때문에 낙찰자의 수익률도 증가한다. 반면 부동산 경기가 좋은 상승장에서는 낙찰가율이 감정가를 웃도는 경우도 있어 주의가 필요하다.

  부동산 경매를 하는 이유는 부동산을 싸게 사기 위해서다. 일반적인 매매가 아닌 법원경매를 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 매수하기 위해서다. 부동산 경매는 깊은 공부가 필요한 영역이다. 일단은 경매 학원에 사람이 많이 몰리는 시점이 부동산을 싸게 살 수 있는 타이밍이란 점만 기억하기 바란다.

 

출처 : [1천만 원 부동산 투자], 제승욱 著, 원앤원북스 刊