잘 고른 미분양 아파트, 열 아파트 안 부럽다

  미분양 아파트는 미분양이 된 이유가 중요하다. 해당 아파트의 입지나 내재가치 문제로 미분양된 것이 아니라면 투자를 타진해봐야 한다. 미분양 아파트 투자는 아파트 분양가의 10%만 있으면 가능하다. 그래서 전국 미분양 아파트는 대부분 1억 원 이하로 투자할 수 있다. 서울 서초구, 강남구, 송파구 등 몇몇 지역의 물건을 제외하면 대부분 10억 원 이하이기 때문에 투자금도 이에 10%인 1억 원 이하다.

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  미분양 아파트 투자의 전제조건

 

  미분양 아파트 투자의 3가지 전제조건은 다음과 같다.

  

  1. 주변 시세 대비 분양가가 적정한가?

 

  미분양 아파트가 발생하는 이유 중 가장 큰 이유는 분양가가 높게 책정되어서다. 일단 분양가가 주변 시세 대비 높으면 무주택자들의 관심에서 멀어진다. 당연히 청약경쟁률도 낮아진다. 이렇게 미분양, 미계약이 발생하면서 미분양 아파트가 나온다. 분양가가 다소 비싸더라도 입지가 좋다면 관심을 가질만하다.

  미분양 아파트는 보통 계약 후 3년 뒤에 입주할 수 있기 때문에 당장의 경기보다 3년 뒤의 상황이 중요하다. 3년이 지나면 부동산 경기가 달라져 있다. 아파트 분양가는 자재비, 인건비 등이유로 매년 상승해서 3년 뒤에는 주변 아파트 시세 대비 분양가가 저렴해져 있는 경우도 많다. 가격 리스크가 해소되면 당연히 프리미엄이 붙기 시작한다.

  부동산114에 따르면 2022년 9월 전국 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 1,458만 원으로 2021년 말 대비 10.4% 오른 것으로 나타났다. 10여 년 전에는 3.3㎡당 900만 원대에 불과했다. 인플레이션으로 인해 분양가의 상승폭은 더 커질 것으로 보인다. 아파트 분양가 산정 기준인 기본형 건축비가 꾸준히 인상되고 있기 때문이다.

  입지가 좋은 미분양 아파트는 전세가도 높게 형성되어 입주 시 인기가 좋다. 추가 자금 없이 전세금으로 잔금을 치를 수 있어 실수요뿐만 아니라 투자수요도 몰린다. 2년 또는 4년 전세 후 매도하면 큰 시세차익을 남길 수 있다.

 

  2. 입주 시 아파트 공급물량은 적정한가?

 

  미분양 아파트는 보통 부동산 경기가 나쁜 시기에 많이 발생한다. 부동산 가격이 하락하는 시기에는 앞으로 가격이 더 하락할 것이라고 생각해 무주택자들도 청약을 넣지 않는다. 미분양 아파트는 부동산 경기보다 입주 시 공급물량이 더 중요하다. 입주 시점에 공급물량이 많은 지역이면 전세가가 낮아지기 때문에 추가 비용을 준비해야 한다. 입주 시 공급물량이 적은 지역을 선별해서 투자하면 소액(1억 원 이하)으로도 안전하게 전세를 끼고 잔금을 치를 수 있다.

 

  3. 입지가 좋은 곳인가?

 

  미분양 아파트라고 해서 영원히 분양이 이뤄지지 않는 것은 아니다. 결국에는 분양이 된다. 아파트가 입주하는 시점이 오면 투자수요가 몰리면서 분양을 맞춘다. 이런저런 이유로 그래도 분양이 안되면 전세를 알아보고 아파트를 살지 말지 결정하는 '애프터 리빙제'를 실시하기도 한다. 결국 시간이 해결해 준다는 소리다.

  아파트 가격은 사이클이 있다. 부동산 경기가 좋지 않고 공급 폭탄이 일어난 지역도 시간이 지나면 경기가 살아나고 공급부족 현상이 일어나 거짓말처럼 추세가 바뀐다. 미분양 아파트는 입지가 생명이다. 입지가 좋다면 시간이 모든 것을 해결해준다. 좋은 입지의 아파트는 시간이 지나면서 우상향으로 전환된다.

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  신차 대신 선택한 미분양 아파트

 

  여러분이라면 자동차를 샀겠는가, 미분양 아파트를 샀겠는가? 여러분의 선택이 미래를 바꾼다. 가진 돈을 다 미분양 아파트에 투자하고 자동차를 사지 말라는 말이 아니다. 자동차가 반드시 필요한 사람도 있다. 필자도 신차가 필요했지만 10년 동안 타고 다니던 차가 있어 미분양 아파트를 선택할 수 있었다. 구형이어서 조금 불편해도 큰 문제는 없었다. 여러분도 불편함을 감수할 수 있다면 적극적으로 투자에 나서야 한다. 잘 고른 미분양 아파트 열 아파트 안 부럽다.

 

출처 : [1천만 원 부동산 투자], 제승욱 著, 원앤원북스 刊