반드시 확인해야 할 부동산 하락 신호

  부동산 상승기에 투자를 시작한 부린이는 부동산 가격이 하락하는 경험을 해보지 못했기 때문에 출구 전략에 어려움을 겪기 쉽다. 부동산에서 가장 우량자산이라고 하는 지역 대장 부동산라면 웬만한 악재에도 우상향하는 경우가 대부분이지만 처음부터 그런 대장 부동산에 투자하기란 쉽지 않다. 부동산 하락은 여러가지 원인이 있지만 수요와 공급의 수급 상황, 정부 정책, 금리, 대외 변수 등이 대표적이다. 이번 장에서는 반드시 확인해야 할 부동산 하락 신호 5가지를 알아보도록 하자.

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  다섯 가지 하락 신호

 

  1. 아파트 청약경쟁률 하락

 

  첫째, 아파트 청약경쟁률이 하락한다. 아파트 청약은 대부분 무주택자가 신청한다. 청약경쟁률이 하락한다는 것은 무주택자들이 청약을 하지 않는다는 뜻이다. 무주택자들이 청약을 하지 않는 이유는 앞으로 아파트 가격이 떨어질 것이라고 생각하기 때문이다. 보통 앞으로 아파트 가격이 상승한다고 생각하면 청약경쟁률도 치솟는다. 따라서 투자 지역을 선별할 때 아파트 청약경쟁률을 확인해야 한다. 청약경쟁률이 하락하면 부동산 하락 신호일 수 있다.

 

  2. 미분양 적체

 

  둘째, 미분양 물건이 쌓이기 시작한다. 미분양 물건이 쌓인다는 것은 무주택자들이 아파트 계약을 하지 않는다는 뜻이다. 준공 전 미분양은 분양 후 입주 때까지 계약을 시도할 수 있지만, 준공 후에도 미분양이 쌓이는 지역은 문제가 심각하다. 준공 후 미분양은 지역사회에도 악영향을 미친다. 건설사의 소요 비용이 증가하고 주변 아파트 전세가와 매매가에도 영향을 미치면서 자산가치를 하락시킨다. 미분양이 증가하는 지역은 유의해야 한다.

 

  3. 입주물량 계속 증가

 

  셋째, 입주물량이 계속 증가하는 지역이다. 아파트 입주물량이 많은 지역의 특징은 전세가격부터 빠진다는 것이다. 신축 아파트의 전세가가 떨어지면 주변 구축 아파트의 전세가도 떨어진다. 결국 전세가 하락은 매매가 하락으로 이어지기 때문에 부동산 하락 신호가 왔다고 생각해야 한다. 

 

  4. 아파트 거래량 감소

 

  넷째, 아파트 거래량이 줄어드는 지역이다. 아파트 가격이 상승하기 위해서는 거래라 활발히 일어나야 한다. 거래가 일어나야 아파트 가격이 상승한다. 반대로 거래가 일어나지 않으면 부동산은 상승하지 않는다. 아파트 가격이 상승하는 시기는 아파트 거래량이 많은 시점이다. 아파트 거래량이 줄어드는 지역은 가격이 하락할 수 있다. 손바뀜이 적은 지역은 그만큼 주택자격도 하방 압력을 받는다. 매수 심리가 개선되지 않으면 한동안 하락장이 이어질 수 있다.

 

  5. 전세가 하락

 

  다섯째, 전세가가 떨어지는 지역이다. 전세가격은 아파트 가격의 바로미터다. 아파트의 실사용 가치를 나타내는 지표다. 아파트 가격이 떨어지기 전에 전세가부터 떨어진다. 전세가가 오르는 와중에 매매가가 떨어지는 지역은 잘 없다. 아파트 전세가격이 떨어지는 이유로는 주변 아파트 입주물량이 증가하거나, 부동산 경기가 나빠져 전세 수요가 없어지거나, 금리가 상승하면서 전세대출 금리가 상승해 수요가 월세로 이동하는 경우 등이 있다. 전세가가 떨어진다면 부동산 가격이 하락하는 신호라고 생각해야 한다.

 

  부동산 하락 신호 5가지를 정리하면 다음과 같다.

  1. 아파트 청약경쟁률이 하락한다.

  2. 미분양 물건이 쌓이기 시작한다.

  3. 입주물량이 계속 증가한다.

  4. 아파트 거래량이 줄어든다.

  5. 전세가가 떨어진다.

 

출처 : [1천만 원 부동산 투자], 제승욱 著, 원앤원북스 刊