가격이 아니라 가치에 답이 있다

  부동산 투자의 관점이 바뀌어야 할 이유

 

  과거의 필자를 비롯해 현재도 수많은 부동산 투자자들의 눈물을 쏟게 만든 원인을 단 한 문장으로 요약하면 다음과 같다.

  '부동산 시장을 나를 중심으로 왜곡해서 읽은 것'

  부동산 투자는 처음부터 끝까지 '리스크 관리'의 연속이라고 할 수 있다.

  부동산 = 리스크 관리

 

  나는 괜찮겠지, 라는 희망 회로와 무적의 논리에 대항해, 생선가시 같은 작은 리스크에도 관심을 기울이고 하나씩 리스크를 무력화시키는 과정을 수행하는 것, 그것이 바로 부동산 투자다. 지뢰밭을 걷는 심정으로 확인과 분석과 예상과 계산을 끊임없이 반복하고, 매 순간순간 모든 것이 나의 편견과 왜곡에 사로잡힌 결과는 아닌지를 되물어야 하는 것이다.

  따라서 우리는 가장 먼저 '나로부터의 탈출'을 감행해야 한다. 주관적인 시야에서 벗어나 '5가지의 프로세스'에 집중해야 하며, 그 모든 과정 중에서도 '리스크 제거'에 초점을 맞춰야 한다.

 

  이제 부동산 투자의 관점은 이렇게 바뀌어야 한다.

  부동산 = 시세차익 → 부동산 = 리스크 관리

  문제는 거시경제의 흐름과 정부의 정책방향은 개인이 통제할 수 없다는 것이다. 아무리 리스크를 제거하려해도 완벽할 수 없다는 뜻이다. 결국 부동산 투자를 할 때는 나 자신을 거대한 파도에 올라탄 사람으로 인식해야 한다. 파도의 흐름에 얼마나 잘 올라타느냐에 따라 운명이 갈릴 수도 있음을 알아야 한다.

 

  부동산 가치를 결정하는 인간의 심리

 

  부동산 가격 : 부동산의 경제(교환)가치를 판정, 그 결과를 표시한 것

  부동산 가치 : 자연과 생활방식의 영향 등 복잡한 과정을 거쳐 만들어지는 것

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  부동산 가격 결정의 주요 요인

 

  부동산의 가격 형성 요인을 큰 단위에서부터 파악해보자. 일단은 크게 3가지로 나눌 수 있다.

 

  1. 일반요인 : 말 그대로 가격을 형성하는 외부적이면서도 전반적인 요인

  - 자연요소 : 지리적 위치관계, 지질, 기반, 천, 강, 산, 호수, 강우, 온도 등 기상상태

  - 사회요소 : 도시 형성 및 기반시설, 인구밀도 추이, 가족구성 및 분리, 교육 및 복지, 정보화 진전상태

  - 경제요소 : 산업구조의 변화&경제발전 수준, 재정과 금융의 상태, 지역사회의 경제기반, 금융이용 가능성&비용, 재고 부동산 &공실률, 건설비용, 주민수입의 수준, 세부담의 상태, 세계경제상황

  - 행정요소 : 토지이용계획&도시계획 및 규제, 토지정책 및 주택정책, 부동산 가격정책(가격, 임대료 구제 및 통제), 세제정책, 거래규제&허가

 

  ☞  자연요소를 통해서 현재 조성된 자연환경을 눈으로 확인하고, 사회요소를 통해 도시의 형성 및 발전과정에서 인구, 기반시설, 사람들이 좋아하는 시설을 파약해야 한다. 그리고 경제요소에 대한 분석으로 객관적 상황, 혹은 주관적 활동에 의해 효용성이 어느 정도이고, 얼마나 발전할 수 있는지를 확인하고, 마지막으로 행정요소로 정부의 정책을 파악하면, 부동산 가격이 어떤 방식으로 결정되었는지를 파악하고 투자를 결정할 수 있을 것이다. 

  일단 자연적인 요인을 중심에 두고 나머지 요인들을 융합, 교차시켜야 한다. 자연요인은 도저히 변화시킬 수 없는 요인이기 때문이다. 서울시 강남구를 인천으로 옮길 수 없다는 점에서 '강남이라는 자연요인'은 절대 변하지 않는 상수이다. 따라서 이를 중심으로 나머지 요인을 대입시켜본다면 보다 단단한 관점을 얻을 수 있을 것이다. 

 

  2. 지역요인 : 지역의 특성이 미치는 요인

  - 지역의 특성을 형서하고 지역의 가격수준을 형성. 바로 위의 일반요인이 지역 차원으로 융합

 

  ☞ 각각의 지역이 가지고 있는 고유의 특성을 명확히 파악해야 부동산 가격에 보다 정확하게 접근할 수가 있다.

 

  3. 개별요인 : 가격을 형성하는 구체적이고 직접적인 요인

  - 대상 부동산의 구체적인 개별가격을 결정해주는 요인이며, 지역요인 분석으로 가격수준을 파악한 후 개별요인을 분석하므로 대상 부동산의 개별가격, 구체적인 가격을 추정할 수 있다.

 

  ☞ 개별에서 가장 중요한 점은 '유용성'과 '상대적 희소성'이다. 유용성은 쉽게 말해 쓰임새, 활용도라고 할 수 있다. 얼마나 쓰임새나 활용도가 많은 부동산이냐는 점에 따라 가격 결정에 영향을 끼치는 것이다. 여기에 '상대적 희소성'이 성공적으로 결합되면 '활용성은 매우 높으면서도 희귀하 물건'이 된다. 상식적으로 생각해도 이런 물건이라면 당연히 가격이 올라갈 수밖에 없다. 그리고 이 유용성과 상대적 희소성을 떠받치고 있는 것이 '인간의 욕망'이다.

  어렵게 생각할 필요 없다. 예를 들어 여러분에게 다음의 두 선택지 중에 하나를 고르라면 어떤 것을 고르겠는가?

  1) 서울 강남의 반포 자이 50평 아파트

  2) 시골 산속에 있는 10만 평(개발이 불가한) 임야

  객관적인 평수만 봐서는 임야가 아파트보다 무려 2,000배나 넓다. 그러나 임야를 선택하는 사람은 극소수에 불과할 것이다. 바로 이것이 '욕망'이다. 그리고 이 욕망은 강남이라는 지역에 있는 아파트라는 유용성, 그리고 강남이라는 지역이 가진 희소성 때문에 생겨나는 것이라고 할 수 있다.

 

출처 : [부동산 투자의 관점], 오윤석 著, 페이지2북스 刊