부동산 가격을 바라보는 눈

  부동산 가격의 간극을 잘 보고 투자하라

 

  부동산 가격은 과거에 결정된 값인 반면, 부동산 가치는 복잡한 분석을 통한 현재의 추정치이므로 단순한 과거의 값인 '부동산 가격'에 비해 쉽게 알 수 없다. 부동산 가격은 사람들의 만족감 크기에 따라 결정된다고 볼 수 있다. 다만, 부동산의 내재적 가치는 부동산과 부동산 시장의 특성 때문에 단순한 수요와 공급만을 통해 도출하기가 어렵다. 따라서 주택투자를 잘하는 사람들은 부동산 가격을 바라보는 눈, 즉 부동산 가격 사이의 간극을 잘 보고 투자한다. 그러려면, 지역과 시장, 수익과 위험, 대출과 금리, 그리고 감정평가까지 잘 분석할 줄 알아야 한다.

 

  부동산 가격은 어떻게 만들어질까?

 

  일반재화의 가격과는 달리 부동산학에서의 가치는 지역적으로 형성된 가격수준을 기초로 하여 개별 부동산의 개별성 등에 따라 추정되는 것으로 본다. 따라서 지역부터 보아야 한다. 

  ① 해당지역의 경계가 어디까지인지를 확정하고 ② 지역 내 가치형성요인을 살펴본 뒤 ③ 가격수준과 표준적 이용을 파악한다면, 지역을 바라볼 기초적인 작업은 끝난다.

 

  부동산 가격에 영향을 미치는 요인

 

  부동산은 잘 쓰는 만큼 가치가 올라간다. 따라서 최대한 있는 상태에서 가장 잘 쓰는게 핵심이다. 이를 최유효이용이라고 하며, 물리적 가능성, 법적 허용성, 경제적 타당성, 최대수익성 검토 등의 순서로 이루어진다. 통상 이 네 가지 단계를 통해 어떻게 쓰는지 판단할 수 있다. 또한 가격은 어디에 입지해 있느냐에 따라 결정된다. 특히 상대적으로 희소한 위치에 있을수록 가격이 오르기 때문에 상대적 희소성을 판단하는 것이 중요하다. 이에 가장 큰 영향을 미치는 것은 접근성이다. 접근성이 개선되면 일반적으로 가격은 상승한다. 그러나 접근성 개선이 무조건 좋은 것만은 아니다. 지역 내 부동산 가격 및 거래량이 단기에 급상승하여 투기적 수요에 의한 시장 과열이 발생하여 시장의 극심한 불균형을 초래할 수 있기 때문이다. 따라서 접근성 개선과 진입 타이밍 등을 종합적으로 고려하는 것이 중요하다.

 

  직접 가서 눈으로 확인하라_임장활동의 필요성

 

  그 동네에서 느끼는 분위기는 모두가 똑같이 느낀다. 만약 전국의 토지가 같은 이용을 하고 있다면 임장활동을 할 필요가 전혀 없다. 그러나 부동산은 지역성으로 인해 지역마다 다 다르다. 금리인상 등 우리나라 전국에 걸쳐 영향을 미치는 요인이 변동한다면 전 지역에 똑같은 효과가 미치지 않고, 지역에 따라 또는 세부시장에 따라 그 영향이 달리 미치게 될 것이다. 이것이 바로 임장을 반드시 가야하는 필요성의 근거가 된다. 어떤 형태로 영향을 미치는지에를 직접 가서 보는 것이 중요하다는 말이다. 또한 부동산은 지역을 먼저 보고 개별부동산을 봐야 하므로, 임장을 가서 지역에 대한 인사이트와 개별 부동산에 대한 인사이트 둘 다를 봐야만 한다. 부동산은 유형적 시각과 무형적인 시각 등 여러 시각으로 볼 수 있는데, 바라보는 시각에 따른 차이가 존재할 수 있으므로, 현재 이용상태 등을 보기 위해서라도 반드시 임장을 가야 한다.

 

  가격수준 파악, 어떻게 해야 할까?

 

  요즘은 예전과 달리 국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 많이 활용한다. 참고할만한 사례들을 분석할 때는 반드시 등기사항전부증명서를 확인해야 한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템상 실거래는 게약이 이뤄진 상태에서 신고하므로 이게 완전한 거래인지 알 수 없기 때문이다. 따라서 등기사항전부증명서에 '소유권이전등기'가 되었다면, 그 거래는 잔금까지 모두 지급된 완전한 거래로 볼 수 있다. 그러므로 소유권이전등기까지 되었는지 반드시 확인해보자. 실거래가에는 여러 사정이 개입되어 있을 수 있으므로, 다양한 유의사항들에 대한 이해가 필수적이다. 또한 용도지역만큼은 반드시 확인하는 습관을 만드는 것이 좋다. 용도지역별로 건폐율과 용적률 등이 다르므로 토지의 경우 이에 기초하여 시세가 형성되기 때문이다.

 

  경매감정평가액은 시세일까?

 

  부동산을 사는 사람은 그만한 이유가 있고, 파는 사람 역시 그만한 이유가 있다. 하락기에 부동산 가격이 떨어져도 팔지 않으면 손해가 아니기에 버티며 팔지 않는다. 그런데 만약 돈을 갚지 못해서 반드시 팔아야 한다면 가격이 떨어진 그 상태로 팔 수밖에 없다. 반드시 팔아야만 하는 부동산이 나오는 시장, 이를 우린 경매(시장)라고 한다. 이때 최저매각가격의 기준이 되는 경매감정평가액은 다소 호가적인 성격의 금액이다. 목적에 따라 감정평가사들이 감정평가하는 금액의 성질이 변화하기 때문이다.

 

  돈을 받지 않고 파는 거래, 상속과 증여

 

  내가 내 아파트를 아들한테 줄 때도 세금이 발생한다. 이를 (상속세)증여세라고 한다. 매매는 돈을 주고 재산을 주고받는 유상양도와 돈을 주지 않고 재산을 주고 받는 무상증여로 구분된다. 수익이 발생하거나 재산을 이전할 때는 세금이 따르는 것이 원칙이므로, 유상양도 시 양도세 등이 발생하게 되는데 문제는 무상증여의 경우 돈이 수수되지 않았으므로 어떻게 과세할지가 문제된다. 이때 과세의 기준은 시가다. 쉽게 말해서 만약 그때 돈을 주고 사고팔았다면 추정되는 금액이다. 일률적으로 과세하다 보니 개별 모든 부동산의 시가를 측정하기는 어렵다. 그러나 특히 아파트는 유사매매사례가액이 있을 가능성이 큰데, 단순히 이를 적용하기보다는 감정평가를 한다면 상속, 증여재산가액을 개별적으로 평가하여 절세에 도움이 될 수 있다.

 

출처 : [부의 관리], 이장원, 김강산, 이태윤 共著, 체인지업 刊