안정적 투자를 통한 부의 관리

  취득 초기 단계 : 본인 스스로 체크하고 분석할 줄 알아야 한다

 

  안정적인 주택투자를 위해서는 취득 초기단계부터 취득시점까지 먼저 본인스스로 각종 공부(公簿)를 분석할 줄 알아야 한다. 그중에서도 가장 중요한 것은 부동산등기부와 건축물대장이다. 우리나라는 등기부의 공신력을 인정하지 않기 때문에 등기에 기재된 사항이 100% 진정성이 있는 것이라고 믿으면 안될 것이다.

  따라서 이 단계에서 가장 중요한 자세는 늘 합리적으로 의심을 해보는 것이다. 취득자 본인 스스로 의심을 가지고 꼼꼼히 진정성에 대한 체크를 해봐야 한다. 등기부의 구성이 어떻게 되어 있는지, 표시와 귄리관계 내용은 어떻게 이루어졌는지 읽어보고, 그 기재사항이 실체관계와 부합하는지에 대해 전문가들을 동원한 구체적인 조사가 필요하다. 부동산의 표시는 대장을 따라가게 되어 있으므로 대장상 표시와 부동산의 외관이 일치하는지, 위반건축물에 해당하지는 않는지에 대한 조사가 반드시 선행되어야 한다.

  가령 부동산을 취득할 때 매도자가 기존에 담보대출을 받아 근저당권을 설정해 놓았다가 이후 전부 상환하여 근저당권을 말소한 경우라도 이 내용을 100% 신뢰하면 안될 것이다. 매도자로부터 근저당권자인 은행에 대출금이 없다는 부채증명서를 확인해보고, 한편으로는 직접 은행에 문의하여 부동산에 남겨진 부채가 없는 것이 확실한지 확인해보는 자세가 안전한 자산을 취득하는데 필요하다.

  취득하려는 부동산에 근저당권뿐만 아니라 구체적인 내용을 알기 어려운 가처분, 가압류 등기 같은 제한된 권리들이 등기된 경우에는 혼자 해결하지 말고 적극적으로 주변 전문가에게 자문을 구하고 답을 찾으려고 해야 한다.

 

  사전에 위조 가능성이 있는 문서들을 체크해보자

 

  위조 가능성 있는 문서들에 대한 체크도 본인 스스로 해볼줄 알아야 한다. 가장 대표적인 위조서류는 신분증, 인감증명서, 그리고 주민등록초본이다. 이러한 서류의 진위여부는 '정부24' 홈페이지에서 확인이 가능하다. 첫 페이지 서비스 항목에 사실/진위확인 부분을 클릭하면 각종 공문서에 대한 진위확인을 할 수 있다. 각 문서에 기재된 발급일자, 주민등록번호, 문서 상단에 기재된 확인용 발급번호를 입력하면 진위확인, 발급사실확인 여부를 알 수 있으므로 미리 사진이라도 찍어둔 다음에 나중에라도 확인해 보는 것이 좋다.

 

  취득 단계 : 절세전략을 잘 짜는 것이 중요하다

 

  취득단계에서는 계약서를 잘 작성해서 위험을 최소화하는 것이 중요하다. 계약당사자가 법률행위를 하는데 하자가 있는 사람이 아닌지, 그리고 하자가 있는 의사표시에 의한 처분행위는 아닌지, 처분권한이 있는 사람인지, 대리인이라면 위임은 제대로 받은 사람인지를 잘 파악해야 한다. 무엇보다 실무에서 가장 중요한 것은 특약사항을 잘 기재하는 것이다. 거래상황과 나의 자금능력에 걸맞게 구체적으로 기재해야 한다.

  이 단계에서 가장 중요한 자세는 혼자 해결하려 하지 말고 주변 전문가에게 최대한 도움을 받으려는 자세다. 공인중개사에게는 부동산의 컨디션과 특약사항 기재를 위한 당사자 간의 의견조율에 관한 도움을 받아야 하고, 법무사나 변호사에게는 계약서의 내용에 관한 하자 여부나 위험을 최소화할 특약사항 문구 기재 등에 관한 조언을 받아야 할 것이다. 세무사에게는 취득으로 인해 발생하는 재산세, 종부세 등에 관한 포트폴리오를 짜고 시뮬레이션을 돌리는데 도움을 받아야 한다. 취득세에 대한 공부도 해놓는다면 내가 동원할 자금의 규모를 미리 파악하여 사전에 대비하는데 도움이 된다. 또한 세대분리 요건이나 중과세에 해당할 요소들도 미리 파악해놓아야 한다. 이는 절세전략을 짜는데 제일 중요하다.

 

  보유 단계 : 전문가의 조언을 토대로 사전 정보와 지식을 습득하자

 

  보유단계에서는 임대차와 관련한 법들을 알아두는 것이 중요하다. 실거주 중인 부동산에 대해서는 신경쓸 것이 없겠지만, 주택투자를 위해서 보유 중인 부동산이라면 반드시 임대를 놓기 마련일 것이다. 따라서 임차인과의 분쟁을 해결하는데 임대차법을 익혀놓는다면 즉각적으로 대응하는데 도움이 될 것이다.

  이 단계에서 가장 중요한 자세는 본인 스스로 공부하려는 자세가 중요하다. 시시때때로 관련 법이 바뀔 수도 있으므로 체크해보기도 하고, 전문가의 조언을 토대로 관련 지식을 내 것으로 만들어야 한다. 보유단계에서는 내가 제일 먼저 통지, 합의 등 사실적은 법률행위를 하는 당사자이기 때문에 알고 행동하는 것과 그렇지 않고 행동하는 것은 나중에 분쟁에 있어서 큰 차이를 보일 수밖에 없다. 미리 어느 정도 알고 대처를 잘 해두었다면 나중에 분쟁이 생겼을때 전문가들의 도움을 받으면서 본인의 이익으로 결과물을 도출할 수 있을 것이다.

  임대에 있어서는 임대차계약서를 분쟁의 소지를 최소화할 수 있게끔 작성해야 한다. 분쟁이 생긴다면 필연적으로 명도소송 절차로 가게 될 것이다. 하지만 명도소송은 판결이 나기까지 장시간이 소요된다. 따라서 이에 관한 기본적인 용어, 절차들을 알아두어야 추후 전문가와 상담 시 시간을 낭비하지 않고 신속하게 진행할 수 있다.

  주택임대차보호법 중 갱신 관련, 해지통보기간 관련, 기간 관련한 내용들은 미리 알고 있어야 보유 단계에서의 위험을 줄일 수 있다. 미리 알고 해지통보시점 등에 관한 적절한 행동을 취해야 불측의 손해를 예방할 수 있다.

 

  그 밖에 기본적인 경매용어, 절차, 배당순서 등에 관한 내용도 숙지하자. 이는 돈과 바로 직결될 수 있는 지식이기 때문에, 그 외에도 다른 법들을 이해하는 배경지식으로서도 큰 도움이 된다. 임대차의 대항력, 우선변제권과 관련하여 경매의 배당순서 정도는 기억해두어야 한다. 그래야 내 돈이 보호받을 수 있는 범위가 어느 정도인지, 내가 배당받을 수 있는 금액은 어느 정도인지 가늠이 가능하고 이에 대응할 수 있게 된다.

 

출처 : [부의 관리], 이장원, 김강산, 이태윤 共著, 체인지업 刊