자산은 스스로 관리하라

  부동산은 내가 운영하는 나만의 투자처다

 

  내가 노력하는 만큼 투자한 대상의 가치를 증가시킬 수 있는 적극적인 투자법으로는 어떤 것이 있을까? 나는 이 질문에 대한 대답을 부동산에서 찾았다. 물론 이미 지역이 형성되고, 똑같은 규모와 디자인으로 규격화된 아파트나 오피스텔과 같은 주거용 부동산은 이미 시장가격이 어느 정도 비슷한 수준으로 형성되어 있다. 따라서 지역과 단지 그리고 평형이 비슷하면 시장상황에 따라 가격 등락이 이루어진다. 내 아파트의 가격만 오르락내리락하지 않는 이유이기도 하다.

 

  그러나 임차인의 요구에 맞은 인테리어를 새로 해준다거나 가구 및 빌트인 가전제품의 제공을 통해 자산가치를 향상시킬 수 있다면, 또는 잔고 증명이나 세금완납증명서, 전세금에 대한 권리 설정 등 전세금 반환에 대한 안정성과 신용도를 높일 수 있다면 그만큼 임차인이 납부하는 전세 보증금이나 월 임차료를 주변에 비해 높게 받을 수 있을 것이다. 즉 나의 노력으로 부동산 가치를 어느 정도 상승시킬 수 있다는 것이다.

 

  월세 수익을 목적으로 하는 상가, 사무실과 같은 상업용 부동산의 경우 역시 임차인들의 요구사항에 적극적으로 대응해 주거나 임대인이 먼저 임차인의 불편함을 말하기 전에 문제를 해결해 준다면 그에 따라 나타나는 임차인의 만족은 결국 수익성 향상으로 직결된다.

 

  또한 본인이 건물 전체를 소유한 경우 임차인의 콘셉트에 맞게 리모델링을 해주거나 주변 상권 분석과 홍보활동을 함께 진행하면서 상생하는 방식으로 가치 상승을 도모할 수도 있다. 즉, 부동산은 내가 직접 투자하고 내 물건에 대한 경영 참여가 가능하며, 새로운 가치를 창출할 수도 있다. 다시 말해 내가 투자한 돈을 내가 운영하면서, 가치가 살아 움직이는 것을 직접 확인할 수 있는 흥미로운 투자처라는 것이다.

---

  돈을 버는 것보다 돈을 지키는게 더 중요하다

 

  주식투자를 통해 배운 것 중 '-50=+100 법칙'과 '72 법칙'이 있다. '-50=+100 법칙'이란 50%의 손실은 100% 수익을 내야 복구된다는 것이다. 예를 들어 10억을 투자했으나 50%가 하락해 5억이 되는 경우, 다시 10억으로 돌아오기 위해서는 5억의 50%가 아니라 5억의 100%가 상승해야 본전이 된다는 것이다.

 

 '72 법칙'이란 현재 수익률에서 자산이 두 배로 불어나는데 걸리는 시간을 계산하는 것이다. 가령 연 4%의 수익률을 유지할 때, 원금이 두 배로 불어나기 위하 시간은 72에서 4를 나눈 18년이 걸린다. 두 법칙을 설명한 이유는 돈을 버는 것보다 더 중요한 것은 돈을 지키는 것이며, 돈을 벌기 위해서는 오랜 시간 꾸준히 일정한 수익률을 유지해야 한다는 점을 설명하기 위해서다. 투자에 성공하기 위해서는 일확천금을 노리는 것보다 수익률이 높지 않더라도 잃지 않는, 지키는 투자를 할 줄 알아야 한다.

---

  성공적인 투자를 위한 세 가지 공부 습관

 

  첫 번째 방법은 부동산학과가 있는 대학교나 대학원에 진학하는 것이다. 부동산학과는 전국의 여러 학교에 개설되어 있지만 '부동산학과'로 학과명이 정해져 있지 않을 수도 있다. 건축이나 도시, 행정, 환경과도 전공이 관련되어 있으니 통학 가능한 지역의 대학교나 대학원 홈페이지에서 찾아보길 권한다.

 

  두 번째 공부법은 다름 아닌 독서다. 독서하는 습관은 매일 삼시 세끼를 아무렇지 않게 챙겨 먹는 것처럼 들이는 것이 좋다. 나는 한 권을 다 읽으면 그 책에 대해서 간단히 정리를 해놓고, 바로 다음 책을 집어든다. 내가 애용하는 인터넷 서점과 도서관의 장바구니에는 관심있는 책이 항상 들어 있으며, 부동산과 관련된 신간이 나오면 대부분 찾아 읽는다. 부동산 외에도 경제와 경영, 사회문화 관련 분야뿐만 아니라 수필, 소설까지 이슈가 되는 책은 대부분 읽으려고 한다. 부동산학은 단순히 기술만 필요한 학문이 아니라 여러 분야가 융합된 학문이기 때문이다. 특히 상가 임대에 영향을 미치는 소비 트렌드는 최근 동향에 민감하게 반응하며 계속해서 변화하기 때문에 이러한 흐름을 놓치지 않기 위해서라도 책을 가까이 한다.

 

  세 번째 공부법은 꾸준히 현상을 가보는 것이다. 현장은 학교에서 얻은 지식과 책에서 얻은 정보를 실제로 확인해보고 검증하는 자리다. 다른 사람들의 이론과 경험을 내 것으로 만들기 위한 필수적인 과정이며, 투자 전에 반드시 거쳐야 하는 절차다. 여기서 중요한 점은 어느 정도의 지식 갖춰져 있어야 방문 지역과 투자 대상에 대해 질문할 수 있고, 현장에서 오가는 이야기가 옳고 그른지 판단할 수 있다는 것이다. 인터넷뿐만 아니라 현장에도 옳은 정보와 그렇지 않은 정보가 혼재되어 있다. 따라서 현장답사 전 책이나 인터넷을 통해 정보를 얻는 준비는 필수다.

 

  개인적으로는 네이버 부동산과 지도를 통해 유사 물건과 지역에 대해 검색하고, 부동산플래닛 앱으로 지역에 대한 정보, 건물의 대략적인 가격, 해당 지자체에 관련된 뉴스나 자료를 수집하곤 한다. 부동산 플래닛의 경우 실거래가뿐만 아니라 용적률, 노후도, 인구 변화 등 지역에 대한 통계적 정보와 매일 업데이트되는 부동산 뉴스, 분기별로 발행하는 마켓리포트, 그리고 뉴스에서 매번 찾기 어려운 정부의 보도자료를 정리해서 보여주기 때문에 객관적인 정보를 수집할 때 효율성이 상당히 높다.

 

출처 : [부동산 투자, 농사짓듯 하라], 조훈희 著, 체인지업 刊