나에게 맞는 스타일을 찾아 선택의 폭을 좁혀라

  부동산 투자를 시작하기 전 본인이 투입할 수 있는 자금과 시간, 주변환경에 대해 객관적인 상황 파악을 마쳤다면 이제 용기를 갖고 실행할 단계다. 여기서 말하는 용기란 좋아 보이는 물건을 차지하기 위해 남들보다 빨리 더 많은 돈을 투자하는게 아니다. 부동산 투자에서 용기란 '내가 어떤 부동산에 얼마를 투자했을 때 어느 정도 잃어도 나의 경제 상황이 흔들리지 않는지, 어느 정도의 기간에 얼마만큼의 수익률을 기대하고 있는지에 대한 구체적인 계획을 세운 후 나에게 맞는 투자를 실행하는 것'이다. 주위에서 좋다고 부추기고, 본인이 봐도 좋아 보이는 물건에 계획도 없이 마구잡이로 덤벼드는게 용기가 아니라는 것이다.

 

  부동산 투자에도 스타일이 있다

 

  부동산은 입지와 가치에 대한 부분 외에도 수많은 변수가 작용한다. 심지어 수치화하기 힘든 사람들의 주관적인 심리까지 반영되기 때문에 몇 가지의 변수만을 근거삼아 '시장이 좋아질 것이다 혹은 나빠질 것이다'라고 예측하는 것은 상당히 어려운 일이다. 예측이 어느 정도 가능하다 할지라도 내가 투자한 특정지역과 전반적인 부동산 시장의 흐름이 다른 경우도 많다. 따라서 부동산 투자를 하기 전에 돈을 버는 상황뿐만 아니라 잃는 상황도 고려해야 객관적인 투자가 가능하다.

 

  물론 장기적으로 물가가 오르는 것처럼 내가 투자한 부동산에 대한 가격과 가치도 지속적으로 오를 수 있다는 믿음, 그리고 그 기간동안 발생할 수 있는 공실 비용(임차인이 없는 상태로 임대료 수입은 없지만 유지보수 비용은 발생하는 상태)과 세금을 버틸 수 있는 넉넉한 자금이 준비되어 있으면 불안해하지 않아도 된다.

 

  그러나 개인 투자자는 자금력이 뒷받침되지 않는 경우가 많다. 이러한 문제를 극복하기 위해 회사를 다니면서 받는 안정적인 월급이 필요한 것이다. 적은 돈이라도 매달 나오는 급여는 부동산 투자에 따른 관리비용과 이자, 주기적으로 발생하는 보유에 따른 세금을 납부할 수 있게 해주고, 나아가 가치 하락이 발생해도 일정부분 감수하고 매도한 다음, 훗날을 도모할 수 있게 해준다. 이처럼 긴 호흡의 투자를 가능케 하는 안정적인 수입은 실패를 성공으로 바꾸는 바탕이 된다. 단기적인 금전 손해는 장기적으로 볼땐 오히려 좋은 공부와 경험이 되기도 한다.

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  투자 대상에 다른 세 가지 농사 스타일

 

  첫 번째, 밭농사 스타일의 투자법은 쉽게 잘 자라고 수확도 용이한 상추와 고추같은 작은 농작물을 떠올리면 이해하기 쉽다. 부동산 물건으로는 아파트나 빌라, 오피스텔 등 사람이 거주할 수 있는 주거용 부동산이 여기에 해당된다. 이러한 투자 물건은 상업용 부동산이나 개발형 부동산 투자 물건에 비해 초기 투자비용이 적게 들고 그만큼 수익률도 낮다. 그러나 관리가 쉽고, 다른 투자법에 비하면 상대적으로 깊은 지식을 요구하지 않기 때문에 부동산 투자를 시작하는 초보자의 입장에서 접근하기 용이하다. 다만 시장에 유사한 물건이 많고, 진입이 쉬운 만큼 경쟁자도 많다. 마치 농부가 상추와 고추만 팔아서는 큰 부자가 되기 어려울 수 있는 것과 같다.

 

  두 번째, 논농사 스타일의 투자법은 밭을 일구는 것보다 지식과 노동의 양이 더 요구된다. 농사로 비유하면 씨앗 가격 대비 수확물이 상대적으로 많은 쌀과 보리를 생각하면 된다. 부동산 물건으로는 상가, 오피스 등 임차인이 해당 물건에서 수익을 창출해야 하는 상업용 부동산이 여기에 해당된다. 상업용 부동산은 주거용 부동산의 대표적인 투자 물건인 아파트에 비해 상대적으로 정보 수집을 위한 시간과 노력이 많이 들고, 입지 분석과 임차인 모집에 따른 지식이 더 많이 요구되기 때문에 접근이 어렵다. 또한 아파트처럼 별도의 관리단이 있는 건물의 상가나 사무실이 아닌 경우, 임차인의 수리 요청에 직접 대응해야 하는 경우가 발생하기에 보유하는 동안 밭농사 스타일의 부동산 투자보다 시간과 노력이 더 많이 투입된다. 주거용 부동산에 비해 시간과 노력이 더 투입되는 만큼 수익률이 높다는 장점도 있다.

 

  세 번째, 과수원농사 스타일의 투자법은 지금까지 열거한 농사 투자법 가운데 난이도가 가장 높고, 그만큼 수익률도 높다. 과수원 농사에서 상품성 있는 열매를 얻기 위해서는 많은 시간과 노력이 필요하다. 그러나 과수원은 장기간 잘 가꿔 주면 매년 씨를 뿌리지 않아도 사과, 포도와 같은 열매가 열린다는 장점이 있다. 부동산 물건으로 보면 노후된 건물을 토지와 함께 매입해서 전체적으로 리모델링을 하거나 철거 후 신축하는 투자까지도 포함할 수 있다. 돈을 모으고, 많은 시간을 들여 공사에 따른 리스크까지 감수해야 하는 방식이기에 평범한 회사원의 입장에서는 진입장벽이 높다고 느낄 수 있다.

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  나를 알고 목표를 알아야 시장에서 헤매지 않는다

 

  지금까지의 과정은 부동산 농사 투자를 시작하기 전 준비 단계였다. 씨앗을 살 돈을 모아놓고, 내가 농사에 투입할 수 있는 시간과 체력을 확인했으며, 어떤 작물이 나에게 맞을지 스타일별로 훑어보기도 했다. 물론 씨앗을 고르는 단계에서 다 자란 작물이 얼마에 팔릴지 예상하는 것은 쉬운 일이 아니다. 작물의 가격은 매각 시점의 시장 상황에 따라 수시로 변하기 때문이다.

 

  따라서 부동산 농사 투자를 하기 위해서는 얼마가 되면 팔겠다는 실현가능한 목표를 설정해 놓아야 한다. 초기에 설정한 목표수익률이 없으면 상승장에서는 더 상승할 것 같아서 팔지 못하고, 하락장에서는 다시 오를 것 같아서 팔지 못하는 진퇴양난의 사태를 맞게 된다. 

 

  사람들의 심리가 위축되고 시장이 안 좋아서 현재 씨앗 가격이 지난해에 비해 떨어졌다고 생각해보자. 그렇다면 몇 년 뒤에 그 열매의 가격도 지금 씨앗의 가격처럼 하락할까? 농사를 잘 짓는 농부라면 그렇게 판단하지 않을 것이다. 오히려 씨앗이 싼 시기가 왔을 때 비쌌던 시가보다 많이 사서 심어 놓는다면, 나중에 열매가 열렸을 때 다른 사람들은 그 시기에 그 씨앗을 많이 심어놓지 않았기 때문에 더 높은 가격으로 열매를 팔 수 있을 것이다.

 

출처 : [부동산 투자, 농사짓듯 하라], 조훈희 著, 체인지업 刊