매수 전부터 매각을 염두에 두고 검토하라

  써 본 후에야 알게 되지만 써 보기 전에 사야 하는 부동산

 

  주인 할머니의 자랑은 끝이 없었다. 집을 보는 내내 나를 따라다니면서 해준 얘기의 결론은 '살아보니 그 어느 지역보다 만족도가 높다는 것'이었다. 그렇다면 이 집을 매수할 사람도 과연 그 주인 할머니처럼 진짜 살아보고 좋으면 그때 매수해도 되는 걸까? 당연하게도 이는 불가능하다.

 

  자동차도 시승 후 구매가 가능하고, 하다못해 마트에서 파는 냉동만두도 시식 후 구매가 가능하다. 그러나 부동산은 실로 어마어마한 값을 지불해야 함에도 계약하지 않으면 단 하루도 경험해 볼 수 없다. 신축 아파트의 경우, 실물은커녕 몇 년 뒤에 완공될 모습을 최고급으로 꾸며낸 모델하우스만 보고 미리 구매를 결정해야 하는 선분양제도가 자리잡고 있다.

 

  코끼리 살얼음 밟듯 신중히 조사하고 검사하라

 

  소유권을 넘겨받기 이전에 먼저 사용을 해본 다음 매수를 결정하는 것이 불가능한 부동산 거래의 특징은 아파트나 빌라 같은 주거용 부동산에만 한정되지 않는다. 외관이 멋진 빌딩을 구매할 때에도 막상 잔금을 치르고 나면 그동안 보이지 않았던, 생각지도 못한 문제가 발생하곤 한다.

 

  물론 앞으로 벌어질 수 있는 다양한 문제를 매도자와 매수자가 계약체결 전에 서로 인지하고 있었다면 매매가격 조정이나 수리 후 매각 등의 방법을 통해 사전에 어느 정도 합의를 보는 것이 가능하다. 그러나 사전 논의된 내용 없이 부동산 매수 후 급작스레 앞에서 열거한 문제들이 불거진다면, 최악의 경우 소송까지 진행해야 하는 골치 아픈 상황으로까지 번지기도 한다. 나아가 이미 소유권 이전이 완료되었기 ㄸ대문에 이전 소유자에게 이에 대한 보상을 요구하기에는 무리가 따르고, 이러한 문제에 대한 시비를 가리는 동안 거물에서 발생하고 있는 문제들은 악화되어 임차인의 불만과 이탈, 안전상의 불안 등 더 큰 문제로 비화될 수도 있다.

 

  따라서 부동산의 소유권을 이전한 후에 발생될 수 있는 문제를 최소화하기 위해서는 부동산 계약 전부터 돌다리를 두들겨 보는 것처럼 실사의 단계를 거쳐야 한다. 이러한 점검은 주거용, 상업용 부동산 투자뿐만 아니라 모든 부동산 투자에 해당된다. 실사의 과정을 거치면 매수과정과 매수 후 운영시 급작스럽게 발생할 수 있는 문제를 미리 발견하고 이에 대한 심리적, 금전적 대비가 가능해진다.

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  법적 리스트를 줄이는 법률검토

 

  법률 검토는 해당 부동산에 거래에 관련된 계약내용 뿐만 아니라 기존의 권리 관계나 계약내용이 적법하게 이루어졌는지를 확인하는 절차다. 거래에 필요한 매매계약서, 건축물대장, 토지대장, 등기부등본, 지적도, 토지이용계획확인서 등 해당 부동산의 면적, 현황과 같이 기본적인 사항을 확인할 수 있는 서류들 역시 계약 전에 필수로 점검해야 한다.

 

  또한 내가 매수하고자 하는 건물에 임차인이 있다면 해당 임대차계약서 역시 계약 전에 미리 받아서 검토해야 한다. 물론 아파트나 빌라같은 주거용 부동산, 혹은 일반적인 구분상가의 경우 정형화된 계약서와 절차가 있기 때문에 중개사무소에서 그 틀에 맞춰 서류를 제공하고 설명해주지만, 건물 및 토지 매매 시에는 정형화되지 않은 계약서를 사용하는 경우도 많기 때문에 사전확인은 필수다.

 

  주거용, 상업용 부동산 계약 시 이것만큼은 반드시 체크하라

 

  부동산을 계약할 때는 토지와 건물의 소유주가 다르거나 실제 소유주가 아닌 사람이나 가족이 대신 나와서 계약서 도장을 찍는다거나 소유주가 지분으로 나뉘어져 있는데 모든 소유자가 동의하지 않는 등 거래의 완결성을 저해하는 다양한 변수들이 존재한다. 이러한 변수를 무시한 채 진행하는 계약은 이후에 법률적인 다툼이 일어날 여지를 남겨두는 것과 같다. 

 

  따라서 공인중개사, 법무사, 변호사 등의 순으로 법률적인 자문을 받는 것이 바람직하다. 법률적으로 문제가 된다 싶으면 아무리 사소한 부분일지라도 전문가에게 문의해서 해결하는 것이 좋다. 다음의 체크 리스트를 살펴보자.

 

  법률실사 체크리스트

분류	확인사항
매도인의 일반사항	1. 신분증 : 본인 일치 여부 2. 주민등록표 초본 : 주소지 일치 여부 3. 위임확인서 및 통화 : 위임자의 계약내용 확인 필요 4. 인감도장, 법인인감증명서 : 일치 여부, 본인발급 여부 5. 매도인이 법인인 경우 추가 확인 서류  - 법인등기부등본, 사업자등록증 : 법인의 적정성 확인  - 매각관련 이사회 및 주주총회 의사록 : 매각의 적정성 확인
부동산 관련사항	1. 부동산의 등기부등본 : 소유권 및 대출현황 확인 2. 토지대장, 건축물대장 : 면적, 용도, 불법건축물 등 확인 3. 담보권에 관련된 서류 : 저당권, 담보신탁, 지상권, 가등기, 가압류, 가처분 등 관련 계약서, 확인서 등 확인 4. 감정평가서 : 기존에 감정평가서가 있는 경우 5. 부동산 보유, 관리, 유지, 이용 관련하여 위법사실 확인
인허가 및 환경	1. 인허가 관련 서류 : 건축, 소유, 관리, 유지, 운용과 관련된 인허가 및 면허, 사용승인, 용도변경 등 관련 자료 2. 등록 또는 신고가 필요한 사항에 대한 등록증, 신고필증 3. 정기 점검자료 : 건축물점검, 소방점검, 승강기 점검 등
계약	1. 임대차계약서 : 임차인의 일반사항, 임대조건(임대면적, 보증금, 임대료, 관리비), 계약기간, 납부내역, 주차 대수, 갱신 여부, 보증금 채권보전 여부, 전대차 여부 등 2. 관리규정 : 건물관리규정, 주차관리규정 등 확인 3. 관리계약서 : 자산관리계약서, 시설관리계약서, 용역계약서 등 4. 공사계약서 : 신축, 증축, 개축, 대수선, 보수공사 등 해당 부동산과 관련된 계약서 및 자료 일체(하자보수이행보증보험 포함)
소송	1. 현재 진행 중 혹은 예상되는 법적 분쟁현황 : 소송, 중재, 조정, 화해 등 2. 현재 진행 중 혹은 예상되는 청구, 민원, 정부기관의 신고 등 분쟁사항
보험	1. 보험가입 현황 : 보험계약서, 가입여부, 보험료 납입현황 2. 사고 및 보험금 청구현황 3. 보험에 대한 담보 설정 여부
조세	1. 매도인의 세금완납증명서 : 국세 및 지방세 2. 매도인의 조세, 부담금, 공과금 등 체납여부 확인 3. 매매계약 해당연도 제세공과금 납부 주체 : 제세공과금 부과 기준일 확인
환경	1. 환경 및 위생 관련 시설의 적법성 확인 : 정화조, 저수조, 소독, 공기질 등 2. 환경 및 위생 관련 사고발생 사실 3. 친환경 건축물 인증 여부

 

출처 : [부동산 투자, 농사짓듯 하라], 조훈희 著, 체인지업 刊